最近这几天吧，周围许多朋友不是讨论LPR就是讨论LPR，各种各样的猜测满天飞。特别是8月20日央行刚出公告的时候，不少新闻媒体、或大或小的自媒体都在疯狂撰文分析。本来我也是要“第一时间”出来发表自己的观点的，结果因为工作繁忙足足等了一周，先跟大家说声抱歉。

不过没有第一时间出来，也让我相对冷静地看了完全不同的许多观点。除开纯粹转述、不加分析的官样报道以外，点击量比较高的大概分成两派。第一派大致的意思是，央行完善LPR了，对利率管理的更加严格了，房贷也要持续收紧了，利率还会上浮，房价肯定要跌。另一派完全相反，首先说LPR与市场利率联系更加紧密了，现在降息的可能性在加大，这次LPR较原先房贷的基础利率（4.9%）下降了0.05%，未来肯定房贷利息要降，这对房价绝对利好。

前一派以普通新闻媒体和投资类自媒体居多，后一派主要是地产商研究院和房屋类自媒体居多。显然都是站在自己的角度上来考虑问题，反正看完我的反映是，绝大部分媒体都是寻找对自己有利的解释，同时赚取眼球，反正都没说到点上。

对我来说，我倒是认为LPR刚公布的时候，肯定不是奔着房贷去的。所以，“感谢”各路媒体疯狂带节奏，央行最终在8月25日开新闻发布会明确房贷与LPR的挂钩机制。在明确“一年一调”机制的基础上，未来全国的刚需们，首套房利率绝对不可能打折了，换房二套的朋友们上浮60个基点（相当于原先上浮11%的水平）固定下来。大家买房的成本进一步上升。

1.LPR是国家利率市场化的必然一步，但不是当前调控房价的一步

稍微熟悉我们国家金融发展历史的朋友就相对更清楚一些，国家这几年一直在推进【利率市场化】。大家回想一下，前几年先是放开了贷款利率的下限，各大银行存款利率可以自由上浮，并且上浮的上限从原先10%逐步放宽到30%，然后取消了存款利率浮动的上限。

虽然如此，但是我们国家还是存在2个利率，一个是存款基准利率，一个是贷款基准利率。由于这两个利率有差异，等于实际上给银行经营创造了很好的“躺着赚钱”的条件，这不利于金融推进市场化改革，所以改革完善LPR是利率“两轨并一轨”工作的重要一步（虽然这次改完距离实现LPR和存款基准利率并轨还有很大差距）。

为什么说这次要改LPR呢？因为过去几年来，真正用LPR来作为贷款基准的比例其实是很小的。各家银行贷款都是以自己的客户信用风险、抵押物等实际情况灵活定价的，导致LPR跟市场脱轨比较明显。所以这次改革，主要是让LPR形成机制更加科学合理，真正成为“贷款基准利率”，指导市场上银行贷款定价。与之相对的是，这几年来以LPR定价用的最多的，并不是什么企业贷款，反而是房贷。七折、八折、八五折、九折、上浮5%、上浮10%、上浮20%，这些词买过房的都清楚，它对应的是啥，还不是原先的贷款基准利率（也就是LPR）。

所以说，改革LPR是国家推进金融改革、利率市场化必须要走的一步。中间可能对于当前的房价、房贷有一定考虑，但是主要目的大概率跟房贷没有关系。不然，为什么央行要5天以后再专门就房贷利率跟LPR的关系开一次发布会呢？如果没人带节奏，是不是这个发布会就可以不开了？

2.抵押贷款从来都是受银行青睐的，所以房贷再怎么上浮，利率大概率还是比消费贷要低

贷款最大的风险是什么？贷款最大的风险是钱收不回来，所以只要有合适的抵押，银行是非常乐意贷款的。这个不仅理论上正确，实践之中也是如此。只要房子还能卖的掉换成钱，银行都很乐意接受房子作为抵押，然后贷款。

那么简单罗列几个数据比较一下，我们国家现在10年期国债收益率大概在3%左右，按上浮之后与LPR挂钩的二套房贷利率约等于是5.5%，也就是高2.5%。同期，正规的消费贷大约是6.5%左右（除了建行快贷这种特殊的）。美国长期国债收益率大概是2%出头，房贷利率大约是5-5.5%，高出3-3.5%，信用卡分期高达15%，不过车贷这种消费贷只比房贷高1%左右。日本现在国债是负利率，大约是-0.1%，房贷利率在0.8%左右，高出1%，消费贷在1.5%-2%左右，还要再高出1个百分点。

上面的数据有点杂，不过简单来说，房贷的利率通常是会比消费贷要低1%的，这个属于比较普遍的规律。所以无论在何种情况下，银行都会优先考虑房贷。这总不能说，所有国家都是鼓励买房不鼓励消费吧？

之前有朋友问我，二套房贷利率有没有可能上浮30%。通过上面的分析就知道，这显然是不可能的。因为按照现在的情况，上浮30%就要比某些消费贷利率要高了。肯定就会有人要动歪脑筋套贷款，到时候市场监管就更难了，也不符合常理。反过来推，现在在房贷利率上进一步加压，已经没有多少空间了。所以不着急买房的朋友，你们安心等着吧。

3.与其瞎猜，不如多比较比较国际上房价发展的几种模式

本来我是打算分析分析未来的，但是出于多种考虑，我还是就只列举一下国际上房价发展的几种模式，或者说已经比较成型的路径，给大家参考参考。

模式1：美日欧发达国家模式。也就是通常所说的市场化比较高的模式，政府也很少干预地价。这种模式下，市价随着经济周期有起有落，总的看，房产掌握在富人阶级和中产阶级手里，普通老百姓大部分只能租房子住。

由于房产税和遗产税的存在，中产阶级维持自有房屋的成本是很高的。美国每年要交1.5%-2%的房产税，在纽约这种大城市甚至要高达3%，而且房产税是以房屋和土地的评估值为基础的。换句话说，就算房价不涨，每50年向政府交的税约等于【再买一套】。日本是1.4%的政府税加0.3%的都市税，基本上跟美国也是持平的。

这种模式平常没有什么问题，但是当经济危机出现的时候，中产阶级收入大幅减少，或者是被裁员。就会有相当一部分人不得不在经济低谷以低价卖出房屋，这个时侯谁来买呢？当然是富裕阶层的人了，然后他们自然会继续持有至经济复苏，然后再卖给新的中产阶层。（我就问这个套路熟悉不熟悉？）继承也是类似的一个重大关口，如果子女付不起30-50%的遗产税，房子也是拿不住的。

模式2：俄罗斯模式。这个大家可能比较陌生了，我就直说结论吧。俄罗斯房价持续不断的上涨，房子都在富人手里，其代价是房子涨一次，汇率贬值一次。

模式3：印度模式。首都房价疯狂的涨，但是这和老百姓有什么关系呢？在种姓制度下，平民可以住XX窟啊，这个又花不了多少钱。

模式4：新加坡模式。政府把绝大部分的房子都给安排好了。要是觉得房子小、不如意，可以自己买房，不过就是贵的吓人罢了。这种模式无非就是房地产及其上下游企业，对经济很难作出贡献罢了，反正新加坡经济靠旅游。

扯了了这么多，我只想说，外国的这些所谓模式，对老百姓真的好吗？（此处写了又删删了又写，只好略去几句话）但是短时间内，首套房的朋友们就比较苦了。第一，房贷利率不可能打折，甚至还有可能上涨；第二，以前首套房先买个小的以后再换的路会很难走，因为现在调控的严，换房极难；第三，期望租房的房东好相处一点。总而言之，买房一定要跟着国家走，今后好好看利率，跟好国家的步伐！