卖房，无非三样东西最为关键：房子卖点、推广渠道、价格合理。

第一、房子卖点。

01、先把要卖房子的核心亮点归纳成几句话，诸如红本在手、欠款少、满五年（唯一）、顶级学区（位）未用、高赠送、看海景、近X号线地铁口……

02、积极配合看房。如何自住的话，一般都会积极配合。如果出租的话，很多租客不会配合，这样需要到期后，空置起来才好配合。

03、把房子打扫、整理干净。人靠衣装马靠鞍，房子收拾得整齐干净，更容易给买家留个好印象。

以前行业内有一种手法“凤变冰”，把之前简陋、较差装修等缺点较多房子，通过改造、装修等，焕然一新，然后出现一部分高溢价，可以吸引一部分小白客群出手。这也是为什么新房营销中心、样板间等做的豪华，加上现场疯抢氛围一渲染，一些买家就迫不及待想入手。

当然，现在楼市下行期，从新装修会增加额外成本，没有必要，多打扫、整理干净（亦可以请清洁公司处理）即可。

另外，部分群体对毛坯房也情有独钟。

因此，卖房也是一种缘分，遇到正需要它的买家，一拍即合。

第二、推广渠道。

01、先去把楼下所有中介门店跑一趟，甚至隔壁楼盘等远一点的中介门店也跑完，说需要卖房、甚至也可以不用挂中介外网，传达卖房、房源、价格、亮点等信息即可。

02、不要签中介独家委托。SZ自执行单边代理以后，独家代理的中介方（第一顺位中介），一般有3个月保护期，这个期间即使成交，其他中介需要向其分佣（同平台）。

此外，业主不能单方面取消独家委托，需要中介方同意。目前这个制度毫无作用，只会徒增摩擦成本。

一般而言，中介挂盘会有盘源费，这个可以从同中介平台成交后，中介平台扣发。

03、不要拘泥于单纯某家中介门店、单纯线下门店等，渠道推广目的是扩大宣传方式，增加当前更为受欢迎的线上推广方式：微信群、抖音、小红书、公众号等等。

比如先把微信里所有中介拉群(整个深圳区域都行），通过发红包吸引方式等，把群建立起来，然后推广房源，定期每隔几天发红包、告知看房方便、设立带看奖励机制。

给中介、自媒体等拍房源视频等，通过一定的推广费用（一般大几百、甚至1000-2000块不等）（可以审核要求一定粉丝量、播放量、评论量等要求），来宣传房源视频，增加更多受众。

另外，对于有带看的中介，可以发送一些小红包200块/300块等、饮料、零食等等作为奖励机制，这样中介带看才有动力、积极性。

当然，还可以设立带客户谈判的奖励机制，发红包1000块/2000块等，这其中可以甄别一下客户真假，诸如查一下首付款、银行/理财/股票账户存款，防止一些中介伪装、或伙同扮假客户来压价。

04、还有一点是，现在属于楼市下行期，是买方市场。因此，这种时候，需要给中介佣金一般1-1.5%左右不等，具体视房源情况来决定。

05、推广期间，所花费的都是必要的，卖房业主要读懂人性，没有蝇头小利，谁也不会帮谁。

第三、价格合理。

01、先确定自己小区整体户数、挂盘在售房源数量、以及同户型在售数量，甚至周边有没有类似竞品小区房源数量，这个问楼下中介，让查看一下后台数据，一目了然。

02、查看近3个月左右同户型房源成交价格，然后对比出这些房源优劣势，得出自己房源大体能卖掉的价格范围，从这个价格范围去卖。

03、如果自身房源急卖，最好不要让中介知道急卖情况，一旦急卖，中介会大力压价，最终价格会很低。

04、当然，如果你房子售价直接是正常市场价格8折、7折等，这些自然是优势巨大，不用太多的卖房小套路。

同时，作为买家，也需要甄别这种特别低价格房源真伪，一般多属于业主急卖、负债超7成、移民等等，说白了太便宜肯定有些瑕疵，不然就是买的早、或者不差钱的主儿。

一般中介会通过与客户假对话消息、假带看客户、假谈价买家等，不但打压业主，最终压低价格，促成成交、收佣金。

这种情况在楼市上行期出现特别多，以前很多中介做ABC单：先跟业主一部分定金，然后先签下3个月或者6个月时间，然后寻找新买家，从中赚差价。

甚至有些直接签合同，然后通过附近条款，无非就是最后多写几行字，转让另一个买家。

以上情况，无非就是中介演戏、来磨心态，最终达到压低价格的目的，遇上一些小白卖家、急卖卖家，基本会招架不住。

如何避免中介背刺、压价格呢？

第一，不要着重信任某一家中介、要多点开花，放开渠道、多方去推广房源。

第二，一切对话消息、带看，均只是成交的前戏，说白了不到谈判桌上出价格，均是无效的，不用太在意这些。

第三，对于假扮客户的中介，可以通过首付款证明，让他打开银行/股票等账户查看一下资金，是否有这个钱够付首付。

其次，很多老中介文化程度不高，以前从事的工种比较低端、圈子不够，通过说话谈吐、语言艺术、工作环境、工作工种等方面去审核一下。

对于年轻的中介假扮客户，如果房源总价较高，很难有购买能力；对于总价较低房源，多谈话、多聊聊他情况，来甄别。

总之，遇到不诚心出价（心理卖价与出价相差太大），基本也很难促成，基本属于无效。

第四，目前市场环境属于楼市下行期，卖房几个月属于正常情况。如果心态太过于急躁，肯定是会被上述套路到的，所以心态要平稳，好事多磨。