宝中“鸽王”都市茗荟二期，近日终于开放营销中心，目前没有沙盘、没有样板间，放出来消息：主推A/C栋268套90-147㎡3-5房（比之前网传大3㎡，一下子贵了几十万），网传吹风价格11-13万/㎡，毛坯交付，预计12月底开盘。

如果最终坐实这个价格，基本是没有倒挂、没有获利空间，作为宝中“精明”的KFS，现在现楼卖你，短期肯定不会让你套利的。

01

房间只有3.5㎡，1000万还是飘窗房！

A栋户型图

C栋户型图

这其中，90㎡3房2卫户型书房不算飘窗只有3.5㎡，算上飘窗（暂不清楚能不能砸掉）只有6㎡，基本放不下床，最终还得睡飘窗。

这样一对比，总价300-500万刚需盘睡飘窗、总价1000万起步豪刚盘还得睡飘窗，有钱没钱一个样，还得睡飘窗！只能说这几年KFS户型设计是普遍性辣鸡，深圳人太惨了！

退一步来讲，这种户型还是不如直接干成3房1卫（海德园A区89㎡3房就只有1卫），或者2房（华润城润府二三期89㎡都是2房），得了，至少不用睡飘窗。

02

竞品分析与价格分析

海纳公馆飘窗敲了，投资客较多

作为同区域最有力次新盘竞品，要数海纳公馆89㎡3房，目前普遍挂盘总价1000万出头，合计单价也在11万多。

目前海纳公馆出货较为集中，大概80-90套89㎡户型出售，竞争较大，出现急用钱的，就可以砍一刀。

所以，如果都市茗荟二期开盘定价11-13万/㎡，基本是没有获利空间的。

另外，宝中今年上半年开盘的阅臻府均价8.5万/㎡、胤璇开盘均价8.45万/㎡，按照之前规则是一般现楼比期房贵15%左右，所以都市茗荟二期现楼合理价格应该不超过10万/㎡。当然，宝中的KFS都是“能力无限”，任何备案价格都是不意外。

03

一期变二手房血亏，二期能赚钱？！

2019年8月底，都市茗荟一期取证，备案均价10.9万/㎡，主力户型199㎡4房、239㎡5房以及少300多㎡，均为大户型。

当时开盘并未对外开放，只有内部渠道通过80个茶叶卖的差不多。然后等到2020年中时候，又做做样子拿出60多套放卖，均价大概11.7万/㎡，很多价格去到12/13万多。

再之后，到2024年限售期过了，年中时候陆续出货，单价10万、11万多卖了几套。

算下来，一期业主普遍性是亏本卖的。主要原因在于：

一是，宝中总价超过2000万，购买力还是相比南山、福田豪宅区还是弱一些，地缘性客群占大部分，即老宝安人置换最多换到宝中，超出区域不去。

宝安本地收租土豪、工厂等传统制造业，收入增幅是比不过像南山高薪企业、互联网等上市公司大佬的，导致宝中2000万以上成交较为吃力。

二是，宝中房子普遍性在2005年左右，早期大部分户型偏刚需，加上本土小开发商早期二手房得房率较高，比现在新房高太多，特别是熙龙湾这种根本没有置换必要性。

三是，深圳自放开双证合一之后，深圳湾新增大几千套双证房，加上价格合适，同等预算下，宝中2000多万选择性没深圳湾受欢迎。

都市茗荟二期跟一期最大不同是，面积段变小。这样一来，总价自然降了一大半，也符合宝中1000万豪刚普遍性价格区间。至于能不能赚钱，短期肯定是没有获利空间的，长期只有看下一轮楼市行情。

04

总结

第一，KFS捂盘到现在，拿出来卖，肯定是回款的。至于说价格若落实11-13万/㎡肯定是不便宜的，按照之前宝中KFS的尿性，也很有可能。

第二，至于能不能赚钱，短期来看基本没有。

第三，总价1000万出头，实际上宝中也没啥好的选择。如果在意楼龄，如海纳公馆89㎡；如果不看重楼龄，像幸福海岸、深业新岸线、天悦龙庭、尚都还是有不少选择的。