免费在线答疑财税问题

做您身边更贴心的财税顾问

最近跟朋友聊天，聊到说想法拍房捡漏，问我们有没有什么相关的资源。

其实很多人都觉得法拍房是个香饽饽，都觉得能买到就是赚到，但其实真不是这样，这其中的风险是很多人想象不到的。

我并不是从事这个行业的，我们只是做尽职调查的工作中接触到过这个领域，所以只是给大家说一些风险，有不同意见的朋友可以忽略。

1、清场

所谓清场，就是把上任房主留下来的一切，全部清理出去。

重点一二线城市，8成以上的法拍房，都是法院清场。关于清场细则，在法拍公示上也写的很清楚，是否清场，谁来清场等等。但是规定是规定，实操是实操！大法官嘛，都比较忙。

而且除了物品的清理，还有就是人的清理。

屋子可能是空的，也可能房主住在里面，也可能租客住在里面，也可能七八十岁的老年人住在里面。

这其中的困难是你想象不到的。

2、税费

法拍房，所有的税费基本全由卖家出。但是如果上一手税费还没交清，你拍到房子之后，就要先补交上一手的税费。其中，最大的坑在“个人所得税”。

如果，这处房产的上一手交易，是非夫妻直属关系之间的赠与或继承。

那么，你拍下之后想要过户，就要补交20%的个人所得税。

再比如有人花了200万拍下一套房子，去过户时被告知这套房子的上一手交易，过户总价只有500块。

那么，这次过户你就要缴纳20%的个人所得税，也就是“200万*20%=40万”。

除了税费之外，还可能牵扯到拖欠物业费和水电费的问题。

3、土地

2016年以前，两证未合一时，一套房子两个证，一个是土地证，一个是房产证。

于是，就有一部分房子可能出现这种情况，土地证，单独抵押。

如果土地证被单独抵押，你需要替前房东还完“土地证抵押贷款”后，才能过户。

还有一部分房子，可能出现这种情况，土地属性，属于划拨用地。

如果是这种房子，你拍下之后想要拿到完整的房产证，还需要去补交“土地出让金”。

有的房子，可以单独补交。

有的房子，需要整栋楼的所有住户全部补交土地出让金之后，才能给你办理完整房产证。

扯淡的问题，就再次出现：这栋楼，可能住的全是七八十岁的老人。

他们既不想过户，也不打算办抵押，就不需要完整房产证。

他们对房子的要求，只有一个，能住就行，交个屁的土地出让金，又不影响住。

他们不去补交，即便你自己补交，也拿不到完整产证。

4、联合抵押

有时候，法拍房还会出现一种特殊的情况，多套房子，放在一个产证上，一起抵押给银行。

这种情况，就叫“联合抵押”。

此时，就需要把联合抵押的全部贷款一起还清，才能给你办这套房子的房产证。

5、房产所有人名字不统一

一套法拍房，贷款的名字和裁定文书上的名字，一定要一致。

如果这套房子的贷款人，是两个人的名字。而裁定文书上，是一个人的名字。

即便你拍到房子，房产证也办不下来。

6、户籍

目前暂无任何法律规定，可以强制迁出户口。

如果是普通二手房交易，可以走第三方资金监管的方式，强制前房东迁出所有户口，你迁出去，才能拿到钱。

但是在法拍房中，没有人替你去强制要求原房主迁出户口。

原房东都欠债跑路了，哪还有心思帮你迁个户口。

总结

所以在拍任何一套房子之前，你需要：

去不动产交易中心，调查土地和房产的来源；

去当地税务中心，调查上一手的税费和买进价，通过买进价计算差额税的本；

去当地派出所，调查非正常死亡；

去当地派出所和居委会，调查原房东的户籍情况；

去物业管理中心，调查这个房子的水电费和物业费的拖欠；

去找按揭银行，防止出现无法放款。

你看看上面那些，哪个好弄啊？你想查谁户籍就查谁户籍？你想查谁是不是死亡就能给你查？人家也有隐私保护的。而且万一你拍的是异地的房子，那恭喜你死定了，人生地不熟，耗也耗不起，打也打不过。

所以法拍房这种东西是给有钱有势又有时间的专业人士玩的，普通人不要碰，不要想着来捡漏，否则你会死的很惨。

部分内容来源：大碗楼市