近日，位于南山妈湾片区的安居型商品房山樾湾花园项目（第一批次2310套）开盘，均价4.262万/平，但最终去化结果：2房售出615套、3房售出190套，合计售出805套，去化率仅有34.84%！

山樾湾花园项目69㎡2房售出615套

山樾湾花园项目90㎡3房售出190套

要知道，在南山出现如此低的去化率，不仅打脸之前吹爆这个安居房项目的网V，更是让市场重新审视安居房价值几何。

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安居房山樾湾花园开盘低迷之原因？

第一，山樾湾花园属于安居房型商品房，与之前市面上可售型人才房略有一点区别，最大的不同是需要在册轮候+无学历要求。

因此，本次山樾湾花园申请人要求是深圳市安居房型商品房在册轮候人和领军人才。

根据深圳市住建局官网来看，深圳安居房轮候排位已经达到19万次。

这就导致按照次序来申请，出现一定弊端，前面可能不买，后面可能申请不到。

还有一点是，安居型商品房申请3房需要4人及以上家庭，相比之前可售型人才房3房要求下方到3人及以上家庭。

第二，前期弃选过多，形成羊群效应，造成后续弃选率走高。

3月20日，公示本批次合格认购家庭4600户，结果3月27日选房时申请人数直接砍了一大半，降至1982户。

暂不清楚，这其中为何出现如此大面积弃选，达到56.9%。

然后，开盘当天弃选率居高不下，达到65.1%（去化率仅有34.8%）。

第三，项目体量过大，共计4900套，加上产品力亮点不多。

山樾湾花园项目住房合计4900套，其中两房户型3710套，三房户型1190套。

项目周边目前环境太差，西南方面山，其他方向均是货柜、集装箱，短期很难改善。

项目整体格局分布为一栋一栋排列，加上5梯12户、6梯14户梯户比，没有传统意义上花园，与之前一些可售型人才房楼栋格局也有差别，与公寓、商办产品类似。

第四，项目2房总价300万，3房总价390万，这样价格在当前深圳楼市环境之下，可以买到很多区域商品房，可选择性很多。

目前周边诸如诺德国际48㎡2房、66㎡2房分别在450万、550万左右，中海阳光玫瑰园48㎡2房跟诺德国际48㎡价格差不多，遇上急卖的更加便宜，加上这些基本是低于指导价，评估价会更高，贷款更多，这样可以低首付、甚至0首付，远非这些安居房、人才房操作性可以比拟的。

另外，光明、沙井等总价300多万基本遍地可以买到商品房新房小区3房。

第五，安居房补完差价，整体价格优势不大。

半个月多前，深圳发布安居房、人才房10年后补差价获取完全产权，具体为：

补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。

其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，税费按照新房契税等。

举例：原购买价格300万，补缴价款=(300/0.7-300)X50%-税费=61万左右。

相当于整体价格300+61万=361万，目前周边商品房诺德国际48㎡2房价格450万左右，相当于8折。

这里面有2个问题值得思考：

10年这类大体量4900套安居房社区，价格一定会持平商品房小区吗？这有待商榷。加上这么大体量，放盘量必然很大，与投资客扎堆小区无异。

其次是，如果未来10年房价不涨或者持平，买上10年后才有产权，灵活性远远比不了商品房。

02

商品房背刺：深铁熙府人才房3房难受！

近日，深铁熙府人才房最后一批房源76套2房、458套房发售，价格依旧与之前保持一致5.93万/㎡，这其中3房总价基本在530-540万左右。

备案价格

要知道的是，不远处金众云上海公馆开盘直接打85折，相当于折后均价7.56万/㎡，折后单价区间为6.5-8.67万/㎡，折后总价区间为724-1507万。

如果用最低价格724万与深铁熙府人才3房对比，相当于深铁熙府人才房=74折商品房价格。

不同之处是，金众云山海公馆110多平是3+1房，深铁熙府人才房90㎡仅为3房。

尽管赤湾这个地段不咋地，商品房来一手背刺，人才房就只有难受。

另外，总价530-540万预算，这个价格可以买到很多区域商品房，一是当前二手房普遍性可以低首付操作，二是新盘开盘普遍性打折，因此选择性可谓是相当多。

最后，南山最差的地段不一定强过其他区域优质地段，不用太过在意是不是南山或其他，凤尾不一定比鸡头强。

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总结

当前深圳新房普遍性8X折、9X折、送首付，加上高额佣金推广，这样一来背刺不少同区域人才房。

加上二手房价格普遍回归2018/2019年，是低于指导价，导致评估价高，贷款更多，基本普遍性可以低首付甚至0首付。

这样一来，商品房优势诸如灵活性、低首付、性价比、可套现等更强，关外区域人才房优势不再明显甚至无优势，关内的人才房背刺难受，毕竟同价位放到整个深圳市场上选择性更多。