近期，金融市场迎来了一项重大变动，一项旨在调整房贷利率的政策调整正式实施。值得注意的是，此次调整并非如市场预期般全面降息，而是在部分城市出现了房贷利率上调的现象。具体而言，广州地区多家银行接到了调整指导，商业房贷利率被要求不得低于公积金贷款利率，这一举措实质上缩减了房贷利率的优惠空间。

回顾此前，即在10月21日LPR（贷款市场报价利率）降息之前，广州已有个别银行的首套房贷款利率与公积金贷款利率的差距极为微小，仅为4个基点（BP），减点幅度达到了96个BP。而在LPR降息25个基点后，理论上广州多数银行的首套房贷款利率应低于公积金贷款利率（2.85%）。事实上，有媒体报道在降息后的短时间内，广州最低房贷利率已降至2.63%，至少有6家银行的首套房贷利率低于公积金贷款利率。

然而，市场预期的利率倒挂现象并未引发公积金贷款利率的即时下调，反而出现了多个城市房贷利率上调的情况，尤其是首套房利率的优惠幅度（减点）显著缩减。以广州为例，原先首套房贷款利率可在LPR基础上优惠80至96个基点，如今优惠幅度已缩减至约65个基点。

此外，武汉地区的房贷利率同样出现了调整，具体表现为商贷利率的加点部分有所上调。调整后，武汉首套房商贷利率为3.1%（即LPR 3.6%减去50bp），二套房商贷利率为3.325%（即LPR 3.6%减去27.5bp）。

这一系列政策调整引发了市场的广泛关注与讨论。特别是在楼市刚刚呈现回暖迹象的背景下，房贷利率的调整无疑为市场带来了一定的不确定性。那么，为何在楼市复苏的关键时刻，房贷利率会出现反弹呢？

对此，我们或许可以从央行的政策导向中寻找答案。央行在宣布存量房贷利率调整上限为“LPR-30bp”时，已释放出明确的信号，即旨在逐步结束针对房地产市场的定向降息政策。这一政策调整的目的，在于实现房地产市场的平稳健康发展，避免过度刺激带来的潜在风险。

因此，尽管市场普遍预期房贷利率将继续走低，但优惠幅度的收窄已成为不争的事实。这一变化不仅反映了央行对于房地产市场的审慎态度，也提醒着市场参与者需理性看待房贷利率的调整，以及其对房地产市场可能产生的影响。 房贷利率波动背后的逻辑与银行业利益保护

近年来，我国房贷利率其复杂多变的特性。可以观察到，在2017年至2018年期间，实际房贷利率呈现显著上升趋势。然而，值得注意的是，在此期间，我国的基准利率并未进行正式加息，而是处于降息或暂停观望的状态，自2013年以来一直如此。

那么，为何房贷利率会出现这一反常的反弹现象呢？其背后的原因在于国家为了有效控制楼市过热，采取了定向加息的政策措施，即上浮房贷利率。这一策略在2019年之后得到了进一步的细化和实施，具体表现为通过LPR（贷款市场报价利率）+加点的方式来实现利率的上浮，某些城市在最高点时，加点幅度甚至超过了100个基点。

然而，随着房地产市场形势的变化，尤其是从2021年末开始，由于恒大等房企的财务危机，楼市迅速降温。为了应对这一变化，央行不断调整房贷加点的幅度，直至后来转变为减点，以刺激楼市需求。在某些城市，首套房的减点幅度甚至在今年超过了90个基点，这一变化体现了央行政策的灵活性和针对性。

央行之所以偏爱定向加息和定向降息，主要原因在于中美经济周期的不同步。特别是在近几年，两国利率出现了倒挂现象。在这种情况下，如果LPR降息过于迅猛，可能会导致资金外流，对国内经济造成不利影响。而房贷下浮（减点）则能够更精确地惠及楼市，避免对其他领域产生不必要的冲击。

当前，随着美国进入降息周期，大部分发达国家也紧随其后，降息迅猛。这为中国货币政策提供了更大的操作空间，有条件大幅降低LPR以刺激经济增长。在9月26日的政治局会议上，提出了“实施有力度的降息”的政策导向，随后在10月21日，我国迎来了九年以来最大幅度的降息。

然而，在房贷利率的构成中，“LPR+减点”模式使得利率调整变得更为复杂。许多城市此前为了刺激楼市，推出了大幅度的减点政策，减点幅度普遍在80到90个基点之间。如果LPR迅速走低，再加上这些巨额减点，房贷利率下调的速度将远超过存款利率下调的速度，这无疑会给银行业带来巨大的利润压力。

因此，在当前的政策环境下，虽然LPR有不断走低的趋势，但减点部分很可能会收窄。这意味着，对于购房者而言，当前可能是贷款最优惠的时候。因为LPR是浮动的，而减点（优惠部分）则是合同约定的，一旦确定，未来不会改变。所以，在减点最多的时候贷款，可以将最大的优惠固定下来（比如减点90个基点），从而在未来享受到相对较低的房贷利率。这一判断基于对当前经济形势和政策走向的深入分析，旨在为购房者提供有益的参考。

本优惠措施贯穿整个贷款偿还周期，其效应将持续显现。假设未来贷款市场报价利率（LPR）下调至3%的水平，您的实际住房贷款利率将低至2.1%。展望未来两到三年，市场普遍预期LPR存在70至100个基点的下调空间，然而，与此同时，房贷的利率优惠（即利率减点）预计将逐渐收窄至大约负30个基点。中国人民银行对于既有房贷降息的处理方式，已为此提供了明确的指引。

从严格意义上讲，未来两到三年内，住房贷款利率并不会出现整体性的回升，而是优惠幅度将有所缩减。随着LPR的持续下行，利率减点的收窄趋势，两者综合作用下，实际住房贷款利率仍呈下降趋势。不过，值得注意的是，借款人所享受的房贷折扣与优惠力度将逐渐减弱。当前，获取较大房贷优惠的窗口期正逐渐关闭，特别是在广州、武汉等城市，这一现象已较为明显，而其他城市预计也将在未来两到三个月内步入这一趋势。待到下一次LPR调整时，这一变化将更加显著。

房贷利率优惠（减点）幅度的缩减，客观上起到了促进购房者加快购房决策的作用，即所谓的“逼单”效果。这一策略性考量，无疑也在政策制定者的规划之中。

此外，对于公积金贷款利率而言，即便短期内不进行调整，最晚在下一次LPR降息时，也将有望下调。预计明年春节前夕，市场或将迎来又一次LPR的下调，而在此之前的年底时段，还可能实施一次存款准备金率的下调。种种迹象表明，楼市最为艰难的阶段已告一段落。