回顾2020楼市:新冠疫情不敌刺激政策?

骑虎难下的左轮君 2020-12-20 09:14:33

好久没写楼市的文章了,主要是现在这个节骨眼没啥特别可说的。但是经不住朋友的邀请,想来想去也别说什么特别多的事情了,就回顾一下2020年的楼市,稍微展望一下未来吧。

对于房价的分析,现在在各路媒体、社交群体上充斥着两种声音。这两种声音我感觉还是挺主流,甚至受众挺多的,但是我本人不是很认可的声音,我觉得还是有必要放在开头稍微聊一下。

第一种声音说,中国房价已经进入了一个全新的阶段,拿历史数据来分析是没有任何用处的,只能得出错误的结论。这种说法乍一看很符合金融学里对于“强式有效市场”的假说,也可以认为是按照趋势推断房价走势的方法很多人已经认为不合适了。如果是从这个角度来解读的话,部分是正确的。

但是这种说法,我个人认为还是有很大的纰漏的。首先,任何离开历史数据分析的研究,本质上是无本之木、无源之水,说的再好听也只是臆想和猜测而已。其次,房价作为一个经济、金融变量,总归是和其他经济变量,比如房贷利率、LPR、理财利率、贷款额度这些变量联系在一起,而历史数据恰恰是帮助理解房价涨跌关键因素和相关关系的重要手段。最后,房价远不是所谓的“强式有效市场”,市场参与者特别是买卖双方都是参考现行和历史价格参考来交易的,这本身就意味着不看历史数据是寸步难行。

第二种声音说,中国房价早已经进入跌势,不管是明着跌还是所谓的“阴跌”,但其实都在跌。这种声音反映的观点大家见仁见智,但是这种声音背后“不合理的地方”,在于持有这种声音的大多数人不接受反驳。因为他们总能在全国或者某些城市的某个小区找到一个房价下跌的。然后言之凿凿地说,房价这几年哪有涨,我关注的某某小区一直都在跌而且跌的很多。

这种声音其实我感觉上网的时候还是挺普遍的,毕竟中国这么大,一线城市这么大,找到一个下跌的盘还不容易吗?每个楼盘走势不一样实在是太正常了,那么房价到底是涨还是跌,我认为最重要的是找一个权威的、有代表性的数据来衡量。否则,大家连房价是涨是跌的认识都不一样,那后面的东西自然也没什么值得讨论的。

顺着前面两点解释接着往下说回正题,那就是2020年楼市到底如何,房价是涨还是跌。我们既需要用一个官方权威数据来衡量我们的结论,更需要从这些分析中找出未来一段时间还将影响房价的几个关键性的变量(可能不是全部),然后再来得出一个相对有意义的结论。

1.2020年房价到底是涨了还是跌了?

虽然国家统计局从来没有完整地公布过70个大中型城市房屋价格指数到底是怎么算的、怎么统计的,但是从文字上的采样方法来看,总体上还是比较可信的。一方面,这个数据是官方的,不是协会的。另一个方面,这个数据是指数可比的。比很多地方讨论房屋均价有意义,因为房屋均价随着城市边界的扩张,一线城市整体上是自然下降的、三线城市整体上是上升的,因此反映涨跌幅会有所失真。

并且国家统计局有一个非常好的指数——2015年定基数据,方便实现跨年之间的比较,不比拘泥于同比和环比等类似数据。那么用国家统计局70城房屋价格指数中的定基数据,来看一个城市房屋到底是涨还是跌,我认为是比较合理的。

接下来我们用非常简单的数学来做一下分析。四个一线城市,显然二手房的涨跌幅更具有代表性,因为新房有限价,二手房不仅在市场交易中占据主流而且基本上等同于市场交易。

以下用2020年11月定基数据和2019年12月数据进行比较,我们可以发现:北京从2019年底的144.6上涨到2020年11月的153,涨幅是5.8%;上海从139.3上涨到147.2,涨幅是5.7%;广州从147.1上涨到157,涨幅是6.7%;深圳从162.7上涨到184.7,涨幅是13.5%。

也就是说,除了深圳这个房价涨的过快,全国人民都有目共睹(当然还是有人能找到下跌的盘的)。北京、上海和广州的涨幅都在6%左右,基本上是一致的。所以,按照常说的“四个一线城市”是楼市风向标的说法,2020年的房价是上涨的。

再看几个三线城市吧,三线城市多达30多个,一个一个分析我也没时间也没有意义。但是有一点我是比较肯定的,那就是三线城市主要还是看新房价格。因为三线城市不比一线城市,新房在市场上仍然占据主流,特别是新开发区、新盘这些比二手房有意义。

还是用同样的方法随便选几个:岳阳120.6到121.8微涨一点,九江142.5到148.2涨4%,南充128.7到127.7微跌一点。但是我大概扫了一眼,涨的比跌的还是要多一点。

二线城市同样多达30多个。不过二线城市介于一线和三线中间,所以分析起来比较麻烦,不过无外乎是新房和二手房价格指数涨幅之间取一个权重来分析。

数据我就不列了,因为拿篇幅来讨论这个没有意义。比较直观的感受是,二线城市整体房价涨的比跌的多,新房比二手房涨的多,跌的城市大部分集中在北方。

把上面的分析总结起来来看,我们可以得到一个最直接的结论,那就是2020年房价总体是涨的。(当然,可能有朋友不接受这个结论,不过无妨,也不用着急批评谁,或者说我的数据有问题。我建议这些朋友这么来看,房价整体是上涨的,但是关注的、想下手的盘还略有下跌,那不是很好吗?买房省钱了,心里偷着乐吧。)

2.2020年房价上涨的关键影响因素是什么?

关于这个问题,我觉得还是在这部分开头有必要说一下,我们到底怎么理解房价。常见的两种理解是这样的:一种理解房价是一种市场供需决定的市场价格,即需求大于供给市场价格上涨;另一种理解房价是一种受货币供需决定的资产价格,即货币大放水资产价格上涨。

我个人认为这两种理解都对,前者对应了房价的居住属性,后者对应了房价的金融属性。所以房价涨跌背后的因素,我们也要分为市场价格还是资产价格来看,才能有更正确的理解。

那么拆分到这个程序,我觉得我都不用往下分析了,就给大家一种用直觉来选择答案的机会,今年房价涨跌是市场供需决定的涨跌还是货币供需决定的涨跌?

可能有小部分朋友还拿不定主意,但是大部分朋友肯定会选后者——货币供需决定的涨跌。在我看来,今年房价上涨主要是货币供需的涨跌,但也叠加了一定程度的市场供需的涨跌。

由于新冠疫情的原因,今年信贷对于全社会的支持力度是……很大的(暂且用这个说法吧)。但是CPI的数据不是很理想,所以有一个你们都知道究竟代表哪一方利益的人说,如果扣掉猪肉价格变动,社会不是通胀而是通缩。

那么投放的货币到底到哪里去了?我不说大家也心知肚明。这才有了某位领导呼吁将房价纳入价格指数,这才有了地产企业融资“三道红线”,这才有了商业银行新增房贷不能超过一定比率。

货币投放是一个方面,另一个方面是房贷利率客观上下降了,这意味着购房成本下降,购房者购买力相对上升。与房贷直接挂钩的5年期LPR从年初的4.85%下降到4.65%,降幅相当于4%,这意味着购房者需要支付的利息下降了4%。同时存量房贷对接LPR,选择挂钩LPR方式的人,利息大约也下降了4%。

用一种非常简单粗暴的方法度量一下,一个首付3成,贷款7成的人,贷款成本下降了4%。这意味着房价不变的情况下,这个人购房成本降低了70%*4%=2.8%,那么在卖方强势的市场上,房价是不是也要差不多涨2.8%?

还不止于此,针对小微企业的房屋抵押经营贷听说过没有?这个是被官媒点名了,可能有部分资金违规流入楼市的潜在贷款。我有朋友还真办成了,比正常买房按二套算的房贷,便宜多了,比前面说的4%的优惠幅度还要大。

另一方面,由于新冠疫情的原因,不少需求都是集中在可以看房以后的4、5、6这几个月的集中释放的。当需求扎堆的时候,价格自然也要往上走。

新冠同时引来了刺激政策,又推动需求集中释放。房价是因为什么涨的,是不是新冠抑制的需求不敌刺激政策,我相信到这里大家也有自己的判断了。

3.瞎聊聊未来的走势预判

为什么说是瞎聊呢?因为我连自己住的房子能卖多少钱都不能100%肯定,实在是不好意思妄言大势。反倒是有很多人,不知道背景如何、专业水平如何,言之凿凿地说房价会涨会跌,我倒是觉得值得怀疑。毕竟我等普通人对市场还是充满敬畏的好。

所以明年的房价到底是涨是跌,现在来看不好说。我们能做的,就是分析一下前面那些影响房价涨跌因素到底能不能持续,从而得出一个相对的判断。

首先,房价上涨是有惯性的。一方面,国人习惯买涨不买跌;另一方面,国内很多地方都有很强的“换房”冲动,小换大,非学区换学区,三线城市换一线城市。所以这一点上来看,如果没有直接针对购房者的调控政策,房价短期内不会突然熄火。

其次,市场供求推动房价上涨的因素已经无限削弱。虽然没办法直接观察,但是用经济学术语来说,我们可以拿租房市场作为这个因素的代理变量。那么租房市场最近持续的疲软以及长租公寓暴雷事件,足以说明市场供求已经不再是房价的主导因素(注意:深圳除外,因为深圳住房的缺口实在是太大了)。

最后,在中短期影响房价的关键还是看货币供求关系。这一点前面已经解释过了。简单来说,只要明年5年期LPR不降,房屋抵押经营贷的漏洞被补上,大部分城市房价上涨的动力会“消失”。如果5年期LPR接着降,那房价还是看涨。

至于买大城市的房子还是买小城市的房子,也说说我的观点吧,毕竟朋友们大部分都在一线城市。其实一线城市这样的大城市上车买房,总体上是不用担心的,至少获得一个跟通胀持平的保值水平是没问题的。

理由很简单,20年前互联网刚兴起的时候,很多人“预言”,随着人们可以在家办公,大城市即将消亡,小城镇即将崛起。然而20年过去了,结果却是大城市越来越大,小城镇和乡村即将消亡。

因为技术崛起、效率的提高,反而使得大城市的服务更加多样化、精细化,哪怕是快递这样的就业机会越来越多。小地方除了生活安逸,反而让人感觉不方便。

除非真的出现了能够“彻底打碎”大城市的技术革命,否则大城市是不会衰弱的,那大城市的房产自然能比小城市保值。

今天就说这么多吧,下次想到啥再聊啥。

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骑虎难下的左轮君

简介:红罐盐灸猿