大家好，我是地产高富帅。

今年很多人都没想到，10月之前土地市场几乎完全熄火，央企四大金刚都不愿意拿地，可见市场压力依然巨大，左手倒右手的活，都不太想玩了。

9月底到十月开始，国央企阵营开始发力，沉静了大半年的土地市场终于看到头部房企拿地信息，保利发展与越秀集团首当其冲，开始厮杀起来，北上广深持续火拼。

前11月，保利发展依然占据拿地头把交椅，不过在10月连续多次登顶地王宝座的绿城中国似乎也有赶超的可能，12月的最后厮杀依然还有悬念。

当大家都等着看戏的时候，就在上周，华润+中海双雄拉开战幕，今年11月最后一轮的土地大战中，两家头部央企一出手就是王炸。

低调许久的两大央企头牌，在北京与上海两大超级城市，上演了极致的富有，如今市场上还敢百亿巨资拿地的恐怕也只有头部央企了。

首先看北京市场，中海发展采取了两个中海班底赛马制，也就说中海在北京市场原本就是两家开发公司，一家是中海地产北京公司，另外一家中海新城公司。

这几年京城几乎就被央企给垄断了，前三位置现在几乎都是央企角色，本土国企阵营的城建集团也有点吃力，一不小心就会被保利发展拉下前三宝座。

如今中海，保利，华润就是京城的扛把子角色，央企不仅仅在资金方面具备超强优势，在整体操盘水平与产品研发能力方面都强过本土国企。

11月29日，北京出让一宗组团地块，地块总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平方米，起拍价153亿元，该组团地块最终由中海地产以153.32亿元的价格竞得，创下北京土地出让新纪录。

上述组团地块由三个部分组成，分别是酒仙桥地块，建设用地面积约2.8公顷，为二类居住用地；

十八里店地块，建设用地面积约9.35公顷，为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地；小红门地块，建设用地面积约2.55公顷，为二类居住用地、托幼用地。

可以看到，真正对市场敏感并且有足够实力操盘以上复杂地块的，整个行业也就华润+中海两家具备综合实力了，因此本次抢夺，最后就落在中海与华润两家。

不过运气欠佳的是，华润置地错过了再次打造万象系的可能，本次拿地的甲方来自中海系的中海新城，今年在北京打出王炸业绩的王者。

中海新城在北京也是布局多年，有别于中海地产北京公司专注主流住宅，中海新城的核心其实在城市运营方面，因此对于这种多业态的综合开发更加得心应手。

中海在北京今年前11月业绩达到378.5亿元，大半业绩都来自中海新城的贡献，特别是其打造的高端项目：中海京华玖序，今年直接进入京城单盘销售冠军。

与之相比，尽管中海北京公司旗下楼盘数量众多，目前有10多个项目在售，但上半年累计网签金额合计86.6亿元（全口径），其中有部分项目的销售情况并不太理想。

比如，中海公园里项目，东方雨虹在2023年10月8日拿地，后来转手给了中海。该地块成交金额高达40.135亿元，溢价率15%，楼面价大约是4.89万元/平方米。

本次住宅销售指导价却高达7.8万元/平方米，直到2024年3月1日才拿到预售证，目前仅签约了30套房源，中海北京后期的业绩贡献估计还得依靠中海新城。

今年，中海的拿地规模有着明显的缩量，从前十个月拿地情况看，中海的权益金额才209亿元，排名第七，新增货值477亿元，排名第六。

到了11月，中海看到了一线城市的巨大机会，直接押宝上海+北京，北京这次直接耗资百亿，基本算是京城单笔投资的天花板了。

很显然，中海发展今年的投资策略已经彻底升级，从去年的多面开花到今年的精准押宝，特别是近期北京，上海，深圳的高端项目入市表现，也更让中海的投资策略尝到了甜头。

回到上海，目前中海凭借前面几次豪宅项目的王炸表现力，已经登顶上海市场的绝对王者宝座，这次上海土拍市场，中海与华润再次正面PK。

11月27日，上海2024年第七批集中供地进入现场竞价环节。市场人士普遍认为，此次集中供地无论在地块质量还是供应规模上，均为本年度最高的一次。

华润置地是本次土拍首日的最大赢家。该房企一举拿下虹口四川北路、普陀桃浦、浦东新杨思三宗地块，总成交价高达146亿。

具体来看，华润置地“独吞”虹口区C080301单元hk191A-03地块，成交价约51.36亿元，溢价率11.84%。

该地块用地面积1.43万平方米，规划建筑面积5.53万平方米，限高100米，中小套型占比40%，距离地铁10号线四川北路站不到500米，周边有购物中心、小学、医院等配套。

以上的巨无霸地块似乎就是为华润置地定制，这也是华润置地时隔多年再次杀入内环内，明年的豪宅市场，华润置地的加入或许更加有看头了。

本次上海土拍，华润报名了8幅地块，中海则是7幅，双方也有数次直接竞争，最终华润胜出，拿下了三幅地块。

北京前十月的销售额，中海以378亿元，以超过百亿的优势领先第二名华润；而在上海，中海的领先优势更大，444亿元的销售额超过第二名华润200多亿。

本次上海土拍真的是直接复制了北京土拍的局面，华润与中海互不谦让，不过运气好的是，中海本次在上海还是有一个小地块收获。

很显然，京沪两地，特别是在核心地块的争夺，多数房企早已经失去上牌桌的机会，如今一线城市的核心玩家已经是头部房企的战场。

两家巨头之间的龙虎斗或许也是明年京沪两个城市的最大亮点，值得注意的是今年多个国企在上海折腰，其中华发+象屿掉队比较明显。

其实原因也很简单，这四年来，上海成为国企央企的核心战场，甭管操盘实力如何，都想来分一杯羹，前两年上海市场不错，都尝到了第一波红利。

但是今年开始，上海市场几乎卖得好的都是核心地块+高品质豪宅为主，对房企的资金实力与操盘水平要求极高。

可以看到华发与象屿只能算是上海的新手玩家，不管是对上海市场的理解，对高端产品的打造经验方面都还是稍显欠缺的，想要在上海站住脚跟不会很容易。

本次两地土拍戏剧化的把央企双雄拉到台前，或许也是无奈之举，但是其背后也是综合运营能力的极致考验，也期待下一个巨头能加入高端玩家阵营。

12月还有更多的土地争夺，特别是年后1月也是传统销售旺季，各家房企的硬菜肯定会持续上桌，年味越来越浓，各位老铁搬起板凳拭目以待。

今天就聊到这里，有需要补充的老铁们，记得留言讨论，感谢各位老铁持续关注。