自2025年中央一号文件和“两会”工作报告发布以来，“城中村改造”和“盘活利用农村宅基地上房屋”无疑是被提及最多的改革热词，二者均被赋予了不同以往的重大意义。 日前，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，明确各地区各部门都要以此为抓手和突破口推进2025年的提振消费工作，足可见政策面上对此之重视。 那么，这一全新的《行动方案》中有哪些提法值得广大农民朋友们关注呢？想要从中分得一杯羹，又得注意哪些问题呢？ 【要点一：农民增收靠盘活利用宅基地上房屋】《行动方案》中指出，多措并举促进农民增收，要探索通过出租、入股、合作等方式盘活利用农户合法拥有的住房。 这一举措有明确的《土地管理法》依据，且符合当下宅基地管理制度的红线和底线。农民朋友们要注意以下几个方面： 一是能够被“盘活利用”的是农户合法拥有的住房，这就将未批先建、少批多建、自行扩建的无证房屋排除在外了。笔者认为，这里的“合法”应持严格判定标准，即完成了“房地一体”的不动产权登记，拥有宅基地及其上房屋确权登记证书的农户住房。 “无证”房屋想要出租、入股、合作显然面临首先“自证清白”的需要，才能保障承租人或者投资者的合法权益，那么唯一的途径就只能是申请补办证件，缺什么补什么。 二是“盘活利用”的方式只能是“出租、入股、合作”，不能是买卖或者翻、改、扩建楼堂馆所等政策不允许的做法。 请各位牢记，自2015年前后宅基地制度改革试点至今，10年间农村宅基地上房屋从未允许过自由交易，尤其是不允许出售给城镇户籍居民。“买卖”仅限于本集体经济组织内的成员之间，且需经由集体的同意，这几乎是未曾撼动过的规则。 那么房屋租出去做什么呢？现阶段看发展民宿、餐饮、非物质文化遗产展示制作、民间博物馆等是较为多见且成熟的选择。而随着乡村文旅和康养产业的结合，各种康养业态也正在进驻乡村，宅基地上房屋的用途将由以往单一的“村民自住”朝着多样化方向发展。经合法审批后用于经营和作坊式的制作陶艺、织染、剪纸、铁器、竹编等文创产品都是得到鼓励的。 【要点二：城中村改造不仅能抗风险，还能促消费】《行动方案》中指出，更好满足住房消费需求。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力…… 这一表述完整复制了《政府工作报告》中的提法，再度将“城中村和危旧房改造”与房地产市场止跌回稳和“住房消费需求”放在一起，预示着2025年的城中村改造“放量增长”已是箭在弦上不得不发。 在明律师需要提示的是，“住房消费需求”若要得到更好满足，城中村改造中的货币化安置、房票安置及其奖励金政策无疑将在全新制定的补偿安置方案中得到充分体现。 同时，由政府回购商品房作为安置房源的情形也会更为普遍，这或将对被征收人是否需要支付安置房面积差价等带来微妙的影响，相关问题值得大家重视。 笔者需要强调的是，一些自媒体平台始终宣称《土地管理法》第48条规定的3种补偿方式被征收人有权自主选择，这一提法恐与实际情况偏差较大。 尤其是在2025年“提振消费”的明确目标下，重新安排宅基地建房选项落实的可能性将会进一步被压缩。留给被征收人的主要选项就是货币补偿、房票安置和提供集中安置房。至少对于城中村改造性质的征收项目而言，我们还是要抓住政策鼓励的方式去选择，才能有利于实现我们的补偿利益最大化和在协商谈判中取得进展。 在明提示在明律师最后要提示大家的是，城中村改造项目往往与“重大建设项目”不直接相关，既然现在已被政策明确为“提振消费”的手段，那么咱老百姓同意与否就更要秉持自愿的原则。动不动就扣“严重影响社会公共利益实现”的帽子去向咱施压，完全不可取，也不符合事实。 新形势下就得有新的应对方法，“老黄历”该被废掉的就不应犹豫，征收方尤其不该拿着用了十几年甚至更久的一套逻辑来“压制”被征收人的诉求。（王小明/文）