福州四城区2025年首场土拍来了！7幅地块定于3月28日上午开拍，总面积114.46亩，起拍价合计16.15亿元。

本轮土拍涉及4幅纯商住宅用地和3幅商业用地，地块整体素质一般，很明显的变化是：

市中心宅地规模越来越小了！

据东街1號统计，2024年福州四区成交的35幅可售宅地中，体量小于20亩的袖珍地块仅占比2成。而今年首场土拍的4幅宅地，3幅都不足20亩，唯一一幅规模适中、利于开发的地块还在三环外。

福州主城“大盘时代”要终结了吗？

福州今年第一次土拍位置最好的地块当属宗地2025-01号（鼓楼区六一中路89号出让地块），距离年内通车的地铁F1滨海快钱“闽都站”约300米，步行七八百米到地铁2号线水部站，1公里至世欧广场，东侧还有晋安河，生活氛围浓厚。

但5.6亩的地块实在太小了，形状又不规整，很难做出溢价产品，划片的鼓楼第五中心小学（对口闽江学院附中）在鼓楼也只能算第三梯队学区。

此次2025-01号地块的起拍楼面价为21442元/㎡，对比东南侧保利去年7月拿的2024-24号地块，便宜了4322元/㎡。不过保利天瓒有一线看河优势，加上央企的产品打造能力，所以房价能卖到4.3万/㎡左右。

象园片区的宗地2025-02号（晋安区乐园路西侧出让地块）同样mini，体量仅8.42亩，距离规划地铁3号线约500米，临近晋安河及光明港，周边文教设施较多，城市界面不错。项目划片象园小学（对口十八中象园分校），教育资源没什么优势。

北侧国贸榕上作为次新安商社区，二手房挂牌均价约2.86万/㎡。这么看2025-02号地块15737元/㎡的起始楼面价还是有一定利润空间的。

袖珍地块一般没什么成型社区，但只要房地价差给足，也会有房企青睐。特别是对于小微房企来说，拿地资金成本不高，开发周期可控，好走量。

但在小地块上做好产品并不容易，小开发商拿地后趋向与规模房企合作，刚入市的绿城华林府就是宜福置业与绿城管理合作的代建项目，还有网传建发大股操盘的湖央公馆也是小开发商碧全置业进入福州的“敲门砖”。

“二内鼓台晋”作为福州传统市中心，几乎开发殆尽，很难找到大体量的连片宅地，导致新盘越来越“袖珍化”。目前“二内鼓台晋”在售/待售的袖珍盘（体量小于20亩）至少有9个，社区规模也就1-3栋楼，除了“迷你”园林，还得忍受临路的噪音。

就此次出让来看，市中心已囤地块中，大盘并不多，而规模适中、密度较低的地块更多出现在三环外。

此次五四北板块出让的宗地2025-03号（晋安区秀山旧改项目厦坊溪东侧出让地块）占地49.71亩，容积率上限1.4，建筑限高36米，大概率将打造洋房、小高层产品。而且建面≥144㎡的还允许建设第四代住宅，产品操作空间更大。

该地块距离地铁1号线“秀山站”不到500米，省妇幼保健院和市中医院在侧，划片晋安区第二实验小学，对口秀山中学/象峰学校二部初中部。

项目东侧的绿城海棠映月和建发璟园都是短时间清盘的改善袖珍盘。西侧保利国贸和颂锦原2023年拿地价13131元/㎡，612套住宅一年半时间就已几近清盘。说明地缘客户对地段的认可度还是挺高的。

该地块未来主要竞品是在售的鲁能公馆三期（精装均价约2.4万/㎡）、新投映悦湖（均价约1.8万/㎡）以及待入市的新店东项目。9915元/㎡的起始楼面价加上低密四代宅溢价，可以与片区内新盘形成差异化竞争。

金山又上新地块了，将成为福州今年最卷的板块之一。宗地2025-04号（仓山区石边支路南侧出让地块）占地13.04亩，距离地铁2号线“洪湾站”约600米，起拍楼面13842元/㎡。

该地块的优势是位于金山核心区，居住氛围更浓厚。但项目划片福州教育学院附属第四小学，对口的仓山实验中学很一般，未来与北侧划片金山小学的左海金山文翠竞争，处于弱势。

更残酷的是，大金山在售/待售住宅项目多达12个，粗略估计商品住宅存量有7000+套，以改善型产品为主。其中，左海深耕金山大道北侧，建总深耕浦上大道南侧。

板块内供应不止，万科城市之光、大东海天樾、建总流花溪一二期、左海烟山江翠已提前消耗一波购买力，56.90亩的金塘路与金榕北路交叉口地块一也已纳入福州今年拟出让宅地清单。所以此次出让的2025-04号地块即使体量不大，应该也很难做到快速出货。

总之，规模房企不倾向拿小地块，再加上没有优质学区加持，市场对本场土拍的整体预期并不高。

不过，福州中心城区也不是没有好地块。据业内人士透露，鼓楼180亩的河南新村小柳片区、台江85亩的宁化新村地块、晋安茶园170亩的环南新村地块都在推动征迁，想“耍”大，玩得尽兴的房企，可以等一等！