上个月广州取消了二手房限售年限，业主们可谓陷入了幸福的烦恼——卖是能卖了，但现在20万+套挂牌，不屠龙刀根本卖不出。

不过，热闹是普通业主的，有这么一批人，连屠龙刀都没法用上。

那就是广州首个共有产权房小区——榕悦花园的业主，他们好不容易等到了证满两年，却因为种种原因，迟迟无法转手。

到底是怎么回事？

PART.01

不到80万在黄盘买2房

曾经火到5人抢1套

先简单科普一下共有产权房，其实就是你跟政府合伙买房子，产权政府占一部分，你占一部分。产权不完整、房价由政府决定、无法自由流通都是它的限制。

但它也有一个优势，那就是价格巨便宜。

上面提到的榕悦花园，就是广州的首个市本级共有产权房项目。项目于2021年推出，位于黄埔与增城交界处，承购人与政府产权份额比例分别占55%和45%，主打户型面积为66-88㎡，折合单价约1.2万㎡。

这也就意味着，不到80万即可入手一套两房单位，这个价格放在当时可以说是相当震撼。要知道当时房价正在最高位，一路之隔的新塘，一手也在往2.5万/㎡冲刺。

虽说价格低廉，但项目和正常小区并没有太大差别，准现房、29层、3梯8户、户型也与常规小区类似，而且自带幼儿园、后面还补充了商业、运动设施。

正因如此，项目出道即巅峰，1366套住房引发了超6800户家庭哄抢，相当于平均5户家庭抢1套房，甚至出现了“住房办短信劝说申请人放弃”的笑话，火爆程度可见一斑。

PART.02

出让细则迟迟未出

或有机会原价回购？

只是时隔三年，问题也来了。

按照相关规定，广州共有产权房有2年限售期（取证后满2年），而且不可出租或出借使用。

最关键的是，转手给接盘的人必须是具有共有产权购房资格的人，按此前消息，政府也不会帮你回购。

当时的申购条件

到2023年底，项目不少住户已经符合转让年限，但是由于广州尚未有正式的共有产权房转让细则，而且去年年底配售型保障房的出台，导致共有产权房的概念成为历史，目前退出或转让的方式仍难以明确。

对于大家关注的问题，这两天，市住建局在领导留言板上作出了解答：

第一点的回应，与过往的规则无异，需要符合资格的的第2人接盘。只是“共有产权房”已经成为历史，现在资格是否有调整，暂时尚未明确。

更关键的是第2点，“市本级共有产权住房回购办理指南正在制订中”，意味着现在广州的共有产权房也有机会等到政府回购了，这对于业主来说会是一大好消息。

只是问题还不少，一是要等细则出炉，又要几个月；二是参照其它城市，触发政府回购的条件也比较苛刻。

上海的回购条件

另外，回购价格也会由政府确定，往往不如预期。比如说北京，回购价格按照购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，计算公式为：回购房屋总价=房屋原购买价格×（1-折旧率×t1+物价水平指数×t2），并确定年折旧率为2%，物价水平指数暂取定回购时点中国人民银行公布的一年至三年定期存款利率，t1为折旧计算周期，t2为资金支付计算周期。

如果参照这个公式，假如有人当时在榕悦花园买了一套105万左右的88㎡的房子，2021年11月拿证，到2024年11月出售，t1、t2这里我们都算3年，存款利率按1.95%算，回购价格大概为：105×（1-2%×3+1.95%×3）≈104.84万，整体基本没有变化。

说起来，去年年底还有业主的预期2万/㎡，不知道这个回购价格大家是否能接受呢？

不过，今年普遍跌了二三成的周边房价，说不定原价出已经是赚了。

PART.03

未来保障房不能出售将成主流

首批配售型保障房将入市

其实，比起接下来要出的配售型保障性住房，共有产权房还有机会入市已经算是不错了。

配售型保障性住房是国家新一轮保障性住房建设重点拓展的新路子，相当于共有产权房的2.0版本，门槛比起共有产权房会更低，接近经适房，需要广州户籍且没有其它房产。而最大的差别，则是不能上市交易，想卖只能由政府回购，目的是让买不起商品房的人实现住有所居。

至于定价，目前广州尚未有消息，但参考城市，大约会是同地段商品房的一半左右。

刚好这两天，网上传闻黄埔的萝岗和苑一期、二期配售型保障性住房项目，正准备进行市场价格评估，预计离首批配售型保障性住房入市已经不远了。

项目位于黄埔区府，小区配套有3所幼儿园、2所72班九年一贯制中小学，交通有七号线、二十一号及黄埔有轨电车1号线三轨交汇的水西站，周边商场、公园不少。

萝岗和苑

项目最近的星樾山畔TOD价格在3.5万/㎡左右，预估最终定价会接近榕悦花园的水平，在1.2万/㎡上下，放在这个区位可以说是比较香了。