9月是一个具有指标意义的月份：

9月11日起，福州市调整房地产政策：五城区取消限购政策，不再审核购房人资格。9月20日起，闽侯县调整房地产政策，凡在本县（不含高新区）范围内的商品住房（含二手住房）取得不动产权证后可上市交易。

从认房不认贷，到降首付，首套房不低于20%，二套房不低于30%，再到放开限购；最后到降存量房贷款利率。一切目的都是为了房地产赶快好起来。

1、

对于以上这些政策，中介和置业，可谓是久旱逢甘霖，导致我们在朋友圈看到的是：9月成交暴涨，楼市要重复2015年轨迹，有楼盘成交100套，仿佛行情已经大好。但是成交不是靠吹出来，最近的9月网签数据已经公布，那些吹牛的数据，已经现出原形：

9月福州五区住宅仅签约509套，创下2016年11月（签约539套）以来单月新低。具体来看，仓山167套，鼓楼14套，晋安184套，马尾52套，台江92套。

作为对比：8月纯商住宅成交553套，7月则是743套，那么9月509套。这也意味，成交延续六连跌。

2、

从9月数据，我们可以发现：

首先，9月中下旬朋友圈那些所谓热销，都是置业和中介玩的心理战，通过引导吸引流量，看起来相当热闹的样子，但是从数据来看，绝大部分买房人已经不吃这一套，也就是9月热销的传言是不攻自破。

其次，买房人已经不相信朋友圈的宣传战，虽然那些热销、要涨和要复制2016年轨迹的传言相当热闹，但是只是自嗨或者心理暗示，说明广大买房人都是一笑而知，没有人当它是一回事，也就是买房人根本不相信了。

最后就是9月数据这么差，说明对于政策，很多人第一反映是观望，虽然这个数据成交低一方面是成交惯性使然，由于楼市周期在降，导致后续成交会有惯性；另一方面就是买房人不约而同，做出暂缓购买决策，导致成交进一步下滑，也就是买房人不看好后市。

所以目前虽然有政策，置业和中介也在推波助澜，但是市场是分化：一方面是新房六连跌，另一方面是二手房9月有一个小爆发。

3、

二手房为啥爆发，主要还是降价，对比这几个月成交案例，我们发现二手房从年初一直跌到9月。无论是次新房，还是老破房，甚至是学区房，都是在下跌，这些房源案例，有些成交价格已经跌回2016年，有些对于当初投资客来说，虽然名义是赚，但是算是持有成本，暗里是赔的。

也就是二手房以价换量，房东定价灵活，有的急需用钱，就是大跳水，有的低于心理价位出手，加上二手房绝大部区位和配套有优势，卖起来就更快；

那么新房，目前绝大部是国企，他们降价促销没那么灵活，在降价余地方面自然不如二手房，而之前那些民企该降价的也降价，去化确实很好，比如中骏在南二环的促销；但是民企在售项目不多。

9月我们曾经预测走势：

9月份，房地产市场整体沉寂，但是外围个别楼盘出现特价房，击穿区域板块的防线，其实这些楼盘已经出现，比如金地世界城曝出低价，比高峰期少了快一半价格。

如今这些预测已经应验。

那么在金九扑街后，银十按照目前这个进度，我们预测没有降价就没量；

那么压力全部在今年最后的11月和12月上，时间肯定在买房人这一边。无论现在有没打算降价或者特价房，相信最后年底面临业绩压力，一定会来一波。

至于接下来会降价房子，是这些：

投资客或者炒房客手里的房子，会降；

学区房和老破的二手房；

片区有大量供给的新楼盘会降；

前期被炒高的新楼盘，会降；

外围刚需板块的库存房子，会降；

但有一个值得警惕动向，那就有些楼盘大跳水后，成交量仍能没起色，这也是最担心地方，就是购买力彻底没了，那些早期高价购买被套之后，这批购买力彻底报废了。新流入人口，是没有购买力的，那就是怎么降都没人，如果是这样，这些外围地区就很不妙。

本质就是当初房价揠苗助长的恶果，有购买力的被套，能生蛋的鸡被割韭菜，对于楼市伤害是不可逆的，其实跟人口是一个道理。