现在可能很多人会有这样的疑问：最后四个月的市场会是什么样呢？

我们认为，决定福州楼市接下来走向的，主要不确定因素如下：

一方面是，政策是否会继续大幅宽松；另一方面是，土地供应是否发生明显变化。

前者不确定因素主要影响的是短期，后者更能决定中长期市场趋势。

也是基于此，我们得出了：逐渐全面进入买方市场，但是二环内外分化明显，对应的买房须积极又谨慎。

因为福州接下来的中短期，土地供应大概率会持续且大量，而且事实也是如此：

1、

首先看看东区的土拍计划：

福州2023年第三次公开土拍出，拟在9月28日出让晋安区三幅地块，出让总面积约236.4亩，起拍总价40.65亿，鼓励建设第四代生态住宅；点评：东区又有房子要卖了，位于三环边，加上供大于求的楼市现状，预计未来去化不轻松；同时，这个外围板块的第四代住宅，能不能克服区位劣势，打开销量，值得关注。

其次是市中心的旧改放量：

南湖旧屋区征收即将启动，项目涉征约214亩，房屋征收面积约23万㎡，总户数约3281户。点评：二环内迎来旧改，势必增加二环内土地供给，可缓解最近中心城区置业热，当二环内在持续消耗购买力，前有上海西，后有南湖，这个购买力能不能持续输出？是一个大疑问。我们认为可能不会积极，那么对于开发商就要多下功夫。

鼓楼实施省直屏西住宅区地块征迁，该项目总占地126亩，涉及总户数1306户，总建筑面积11.23万平方米。此前东大新村、高工小区两幅旧改地块，总用地面积约71.8亩，涉及征收总户数1050户。点评：长期断供的鼓楼，也有新地块供给。

还要是五四北火车站规划出炉：

晋安新店东片区城市设计及控规草案显示；片区拟规划近500亩商住用地以及商业、商务、体育、公园绿地、公交停车场等配套用地。点评：长期供大于求的五四北又有巨量土地供给，而且区位要更佳，这让在售项目如临大敌，一些改善项目卖点有所削弱，像鲁能公馆三期，区位不如晋安新店东片区。

2、

可能有人会纳闷，不是说最后四个月的福州房地产市场么，怎么一直在说土地？

其实，我们为何一直前面讲的是土地，因为土地是房地产赖以存在的基础，对整个市场有着直接的关系。

我们知道，土地与房价的关系，就如同面粉和面包。当面粉涨价，那么必然也会传导并在面包的售价上体现出来。但是当面粉价格下跌，那么面包价格一样是要跌，从市场经济来说理应如此。

这是一个非常浅显的道理。

而从我们楼市实际中，地方财政收入是依赖土地的，那么现在加大土地的供应客观上会增加市场房子的供应量，从而加剧各项目之间的竞争。但是这个房子增加的存量却是不均衡的，从以上土拍计划或者旧改等透露信息来看，二环和二环外房子增量，依然是不对等的。这也是福州楼市一个难点：分化的行情，分化的区域，不能用普跌或者普涨来看待，我们承认二环外或者三环外新房比2021年便宜，二手房甚至比2017年还低，但是二环内新房价格实际上，依然处于2017年以来高位，至于学区房价格也是要高于2017年，所以分化的行情才让多空双方争执甚多。很多人只看到一面，却对另一面熟视无睹。

3、

我们知道，土地的获取成本，将会是未来项目上市定价的一个重要参照指标，直接决定着项目、甚至是同一片区的房价水平。但是现在土地成本，可以决定它的价格下限，意味发生价格战时候，有降价的底气。

土地作为房地产开发的基础，其在一定程度上能呈现出市场的状态。最简单的逻辑，开发商敢于拿地，说明其对市场是有信心的。这种信心来源于销售一线的直接反馈，以及对于一个城市的看好。所以对于所谓回暖，我们要看是不是有民企开发商，敢于进场拿地，有人说民企都暴雷，但是幸存的那些健康的民企，这一年多来，在其他城市可是动作不断，但是就是在福州没动静，那么这背后说明什么？什么时候这些企业进场拿地，说明这个福州底部到了。

当然，福州即将开启的卖地模式，也是对整个市场的一次检验。

从土拍和城建来看，我们不难看到是福州市场的未来是分化的：

从福州土地供应分布也能看到，核心、优质区域的宅地供应占比并不高。也可以预见到，改善需求逐步修复，首先会让这批优质新房、特别是成熟中心板块的优质新房更为紧俏；但是二环外的地方就内卷，在既有存量新房竞争之下，持续供应，无疑增加开发商营销难度。

所以福州楼市的未来，是走向分化的一个过程。那么对应的，未来有需求的买房人，需积极又谨慎。如果已经没有需求，建议不要入场了。