昨晚传出晋安区南湖旧屋区改造项目要启动的消息，让一批网友兴奋不已：

在主流的认知中，操盘二三线城市的最大变数，无疑就是旧改：

因此，旧改被很多人看成了楼市行情的发动机：旧改动，大利楼市；旧改紧，看空楼市。

1、

随着这几年福州城市化进程的进一步推动，前些年那些旧改势如破竹的力量正在逐渐的减弱，毕竟已经推行了这么多年了，能拆的或是容易拆的，其实真的没有那么多了。

此时二环内重磅旧改项目登场，对楼市有什么变数？

首先了解一下本轮主角：南湖旧改片区，改造地块位于长乐中路以东，长福路以西，晋连路以南，国货路以北，包括梅园小区、杏园小区、桂园小区、菊园小区、南一/二小区、外南湖小区。这些小区是20世纪1987年左右盖的房子，距今已有30多年，属于典型老破小。总占地面积约214亩，房屋征收面积约23万㎡，总户数约3281户。

2、

对比一下，上海西新村地块城市更新改造是2022年二环内体量最大的旧屋区改造项目，占地面积约235亩，大多数房子建于上世纪80年代，涉及3792户。

南湖的体量略小一些，同时在配套方面，也要逊色不少，上海西虽然属于台江，但是与鼓楼相邻，离福州老城市中心更近，周边医疗、教育等配套更完善，可满足老鼓楼外溢改善需求；反观南湖这个地块，除了世欧广场，配套感还是偏弱。

但是从环线发展来看，两个都处于二环边上，临近地块有2号线（上海西更近），堪称是东二环有南湖，西二环有上海西，两个地块都是时代历史产物，上海西的过去，南湖的往日，都是最早福州城扩建的缩影。

了解一下上海西旧改，对于南湖改造会有类似认知：

相关媒体对于上海西是这么报道：该项目打造成为民生、经济‘双赢’，品质、人居‘双优’的城市更新样板项目；惠及近4000户、超万名群众，同时拓展城区发展空间，增强区域经济发展后劲，将为我市创造近百亿元GDP。

南湖大概也是这个意思。

3、

此时推测南湖也是顺理成章：

首先，这个旧改有必要性，而且也提了很多年，加上目前政策也支持，是一个惠民工程，出发点是好的，即第一是民生。

其次，就是楼市大背景之下，从土拍来看，开发商对于拍地很慎重，主要是盯着市中心二环内项目，要的是体量适中的精品地块。但是2023年前9个月，二环内地块都很一般，没啥亮点。倒是2022年上海西纯商地块入市后，反响不错，可见市中心改善购买力挤一挤，还是能卖的动。如果能将这个上海西复制过来，对于当下楼市可能有积极影响。即所谓经济效益，毕竟可以卖地，建好商品房可以促进GDP，都是功劳大大的。

最后就是目前二环内项目太稀缺，开发商拿了地都是冲着豪宅去，导致供给不足。几个开发商做的项目都是再改或者终极改善项目，对于买房人来说，上车门槛很高。此次来新一波楼盘，对于平衡楼市供给大有好处。

通过创造供给，促进需求，打比方：周边世欧王庄业主看到新楼盘，想要入手，那么他就要卖了旧的房子，大约450万，换一个600-700万房子，等于加了200万杠杆，这样就激发出新需求。

从长远看，与基建投资落地的长周期相比，旧改往往在半年之内就能完成，周期短，现在搬迁速度都是按天计算，同时还能迅速辐射到其他相关行业，主要是带动地产行业。

因此，在这个时间点加快推动旧改，主观方面其实就是变相给社会的经济发展加了很大剂量的“助燃剂”。

至于这一轮旧改主力军，没啥悬念。相比于民营房企，央企、国企以及地方城投被认为应该在新一轮城中村改造中发挥更大作用。

从楼市行情来看，至于将来南湖入市商品房项目，能否复制上海西战绩，我们认为不好说：一方面是区位确实不如上海西，没有传统鼓楼改善客群支撑，那么这个楼盘的定位很关键；另一方面是明年变数很大，经历这一波改善购房潮，还有多少购买力入场，是一个疑问。周边东区一大波楼盘供大于求，再联想到目前晋安区8月成交不足200套，这个变数很大。综上所述，从楼市角度，南湖的行情不可与上海西同日而语。