前两天和朋友聊起福州楼市，他讲了这样一句话：

老福州喜欢呆在老市中心，新福州人都喜欢金山奥体东区，至于闽侯和城南，那是属于全福建人民的。

听完的确有所感触：各个板块的客户群体泾渭分明，每个群体都有自己的定位：

1、

我们想到的并不是各个板块之间的“鄙视链”，而是每一个选择在福州买房的人，都会有一种“先入为主”的概念。

就好比，住在鼓楼的人，住不惯台江；住在台江的人，仓山南江滨江景盘再好也未必会买。

而新福州人则觉得金山、东区是福州新中心，他们是这些板块腾飞的见证者，也是这些板块坚实的拥护者，可能下一套房子还是要买上述板块。

这就是现在买房人居住情怀吧。

可奇怪的是，那些买了市中心新房的人，这几年，却在遭遇信仰危机：

恒大天璟正在将这批人的居住情怀彻底的击溃。

2、

说起万宝苏商圈，这是绝大多数福州人的青春，从2007年开始这个片区人气就慢慢上涨。

作为地铁1号线通车前，东街口南街没落那段时光，它是福州最繁华的地方，没有之一。

每到夜晚，万宝苏商圈才开始热闹，一批又一批人流，撑起了当年福州市中心的人气。

反观当年的金山、奥体、东区，高楼大厦齐聚，却少有这样的人气。

在这种背景下，当年恒大天璟在如日中天商圈下入市，最后房价却一跌再跌，甚至跌到闽侯价，堪称这几年市中心跳水之王。

恒大天璟位于台江区西二环路与工业路交汇处，占地面积7.34万㎡，容积率3.75，绿化率30%。

2011年3月，苏宁电器股份有限公司以18.38亿底价竞得该地块，楼面地价5744元/㎡。

根据出让公告，地块规划建设155米高楼、城市广场。后来，恒大与苏宁达成协议，接手该项目的住宅建设，也就是现在的恒大天璟。

恒大天璟分为一期和二期入市（如上图标识），分为376套和1212套；一期价格为3.7万精装修，由于区位和户型都尚可，价格变化不大，于2018年入市，走势还算正常，但是二期就没这么走运，二期地块占地41亩，有两栋A和B住宅共1212户，从一开始入市就去化困难。

3、

我们以恒大天璟二期A公寓塔楼的962套房子为例，堪称是有史以来最罕见的降价之王，从最初3.7万，到后期工抵房特价房2.1万，堪称是从市中心房子卖出闽侯的房价，具体网签如下：

一期在2018年5月入市，当时是毛坯备案价加4000精装修，也就是要在网签价格加4000元，相当于均价3.7万，是当年福州最贵房子。

二期在2019年6月入市，刚开始靠一期余温，还没卖出3.7万价格，但是进入2020年初开始第一批特价房，后来这个楼盘特价房工抵房就成为习惯，网签价格也从当年3.3万掉到最低2.3万，还有一些实际成交价格在2.1万房源。二期降价是属于降价促销，要知道恒大是2021年下半年才彻底暴雷，但是这个恒大天璟在2020年开始就习惯性打折降价，进入2021年上半年更是明显，每年3月恒大促销卖房，它都是首当其中。为何这个市中心楼盘会这么不抗跌，主要还是出在二期自身社区属性：

恒大天璟二期A塔楼，每层楼有26套住宅，总共有37层，超100米大楼，总数是962套。

一栋楼有962套住宅，我们知道一般小区，大社区也不过1000套房子，但分布在六座或者七座楼里面。这个一栋楼就已经962套住宅，如果多建几栋这样的楼，应该可以容纳好一两万人。

也就是这个恒大二期A塔楼，虽然是住宅却卖出商办楼的感觉，体验可能比老破大还不如，而最初价格居然要3万多，是当时少见差户型，可以说不被市场所接纳，加上2019年后商办市场也开始抢客户，这个恒大二期A塔楼只能降价应对。

降价后的天璟二期，也几乎卖光了，从目前可售31套可知，没人统计过这里1181套，多少是自住，多少是投资，当然这个市区跳水王，有些是高位接盘的，也有是2.1万闽侯价格入手，具体可参考网签范围，每一个入手的成本是不同的，高位入手如今接盘，低位入手也未必高枕无忧。

随着恒大暴雷，二期也停摆停工一段，前段时间路过该地还拍了几张，不知道现在交房没？