5月31日，仓山白湖亭的建总江南尚璟的8#和9#楼取得许可证，合计84套住宅，意味项目离正式开盘不远了：

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2022年5月底，福建省榕圣市政工程股份有限公司（市城乡建总）以底价12.24亿元竞得宗地2022-22号东升旧厂房出让地块二（江南尚璟），平均楼面价15542元/㎡。

江南尚璟目前周边有现成的白湖亭万达，未来还有SM广场和中骏世界城，加上还有与左海·望悦、榕发·北源云筑以及新投·城央境等三个小区，以上四大楼盘就是买房人口中的白湖亭四大金刚。

从地铁线路可知，从白湖亭出发，3站即可到达鼓台老城区，而半洲出发要5站，显然白湖亭交通更为便捷。随着东二环连江南路高架铺设完成，从白湖亭到东二环和北二环自驾都非常便捷，另外现有公交覆盖率在片区内也十分发达。

江南尚璟占地59.06亩，共规划14栋8-16层洋房及高层住宅，共计550套，容积率2.0以下，限高50米，属于中等规模社区，物业为厦门建发物业。

项目定位为老仓山改善客群，均为110㎡以上中大户型，瞄准仓山的地缘客户为主。

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本次取证一房一价表如下：

但是这个备案价只能作为参考，参考已经开盘的白湖亭两个项目，实际售价按理要低于备案价销售。

对比周边两个刚需盘实际售价：

左海望悦的中小户型为精装修，均为为2.68万；大户型为毛坯，均价为2.68万；

榕发北园云筑的2.8万精装修；

那么建总江南尚璟为毛坯，但是定位在两者之上，估计实际售价要超2.7万了，市场会接受吗？

从公摊率来看，9#楼共计8层，但是公摊率也破了20%，达到21%；而8#楼共计14层，公摊率达到26%，所谓洋房和小高层公摊率比前些年高了不少。记得在2018-2019年期间，市区一些小高层公摊率可以做到16-17%，比如115㎡，套内面积达到96㎡，相当于现在120㎡的房子。如今市面上，想要寻找低于20% 以下公摊的户型，已经很难。

从具体楼栋分析，本次取证8#和9#楼均位于小区外围，属于次等价值楼栋，这也是目前白湖亭项目开盘特点，都是拿项目次等价值楼栋试水，也符合是开盘惯例，价值高的楼栋，放在后续加推。

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具体分析：

本次取证8#和9#位于楼盘东侧，两栋楼的东侧则是万科金域华府，而8#楼北侧还有一栋大楼，所以从楼栋价值来看，9#楼要优于8#楼。

具体可见卫星图：

从全盘楼栋价值来看，位于北侧外围的1#和2#楼价值可能要更低一些，除了北侧临街，楼下还有底商，但是这次具体没有领证，也是挺意外。

从户型来看，江南尚璟主推为115㎡、125㎡、143㎡和175㎡等，其中143㎡和175㎡有多种变体户型。

115㎡主打三开间朝南，U型厨房设计，四房设计，没有暗卫。

125㎡户型，主打四开间朝南，厨房和餐厅一体设计，主卧套间带衣帽间，独立老人房设计，可以做到明卫。

143㎡户型，几乎五开间的南向布局，相当于是125㎡放大版本，分为AB户型，适合多样化需求。

175㎡，有三个ABC户型，可以说开发商为了适配改善，下了功夫。其中A户型面宽大，搭配超长阳台，提高空间利用率。

从梯户比来看，江南尚璟由于是洋房和小高层，具有优势，即使115㎡户型也可以通过双开门电梯实现“一梯一户”，极大提高私密性。

以上户型均大于110㎡，开发商官微还专门写了一篇叫：建总·江南尚璟，为何不做110㎡以下的户型？大意是仓山有改善潜力和改善需求。

作为福州城市发展方向，南二环有一定区位优势，但是当下南二环痛点在于，高库存带来的价格不确定，是否真正让利于买房人，让其买了才放心，才是开发商应该思考的问题。