进入2023年，我们发现：闽侯楼市的成交，在不断下降，这到底怎么回事？

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我们来看看2023年闽侯成交轨迹：

1月到2月有一个成交高潮，因为1月是传统春节，成交低迷，但是2月，除了开春之后，自然回暖，还要一个重要因素是，闽侯购房补贴在2月底要到期，一批刚需购买力迅速入场，要搭上这个末班车。那么这个急剧消耗的购买力，也为闽侯楼市后续发展埋下伏笔。

进入3月和4月，有所谓传统小阳春，加上开发商促销攻势，也确实让楼市好了起来，对比2022年成交趋势，算是打一个平手，可以说开局并不算差。

但是进入5月之后，成交开始急转之下，从245到201套，再到165套，作为刚需的置业之地的闽侯，成交趋势居然惊人的和马尾那么相似，而马尾每月成交套数是多年徘徊再200套上下波动。令人生疑，闽侯楼市未来成交会不会马尾化？但是我们认为两地差距还是很明显，主要区别在于人流，闽侯楼市即使再查应该不会像马尾那样，无论是新房还是二手，处于高度饱和状态，导致整体成交持续在低位徘徊。

回到成交，我们发现今年5月-7月闽侯成交，对比2022年同期堪称是断崖式，一方面是确实行情下降，成交低；另一方面从2022年6月15日开始，闽侯进入新一轮的购房补贴，一直到今年2月结束，也就是说这个房补出台，让可能在去年6月就开始衰退的成交，突然回暖。从实际来看也确实如此，叠加购房补贴和开发商降价促销，在闽侯买房大约可以省下十来万到二十万，对于成交均价在百来万的闽侯刚需，吸引力很大。

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但是购房补贴不可能无限制持续存在，一方面是这是真金白银在贴钱，另一方面是作为刺激购买力手段，它比如需要一个时间限制，才能激发购买力在规定时间内完成购买，也就是政策总会有到期一天。

那么今年为啥行情那么差？

首先去年购房补贴消耗一大批购买力，刚需透支了，要知道去年购房补贴已经延期两次了。就是希望能带动楼市成交，让更多人进场，应该说是效果不错，达到目的延迟楼市下行周期到来，甚至在某些月份成交攀升，一批滞销盘受益，包括那些南通中铁城江督府，竹岐苏洋的金地自在城等外围板块，给了不少开发商一些喘息的计划，打开市场。

但是透支之后购买力，面临青黄不接，在没有房补情况下，想要抵御楼市周期，就相当困难。

那么闽侯作为刚需置业首选之地，本身就是受到大环境影响，刚需对于自身收入和房价对比，是最为强烈，以2022年5月成交数据为例：

从成交价格段看，200万以上成交套数为25套，120-200万成交套数为231套，120万以下成交套数为261套。由此可见，在闽侯置业，刚需占了绝大多数。

那么刚需对于价格相当敏感，特别是现在不少刚需对于自身未来收入增长趋势，并不看好。

反映在楼市方面，就是推迟购房计划，导致成交持续下滑。

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所以今年闽侯成交行情差，是多方面因素混合所致，包括行情周期、购房补贴退出、刚需前期消耗甚多、刚需自身购买力变化，导致成交持续走低。但是如果算前七个月总量，只比去年同期大约少个10-20%，还算可以接受，并没衰退很厉害。

但是接下来几个月才是考验，是闽侯楼市真正大考：我们预测是按照前三个月成交趋势，估计还是在200套左右浮动，即使开发商狂打价格战，可能这个房子也卖不动。

一方面是本身市场周期如此，在没有充分购买力支撑，这个成交就是会下降；这是市场经济体现，楼市毕竟有大小年之分，回顾前2021年和2020年，闽侯楼市可是高速发展，如今需要回调，不然开发商还不得得瑟。

另一方面就是经济局势如此，楼市周期是经济局势一部分体现，今天股票市场所谓利好被股民各种调控，就持续一会，所以这个楼市必然是经济一个缩影。

所以，最后几个月，我们预判行情还是不大行，各大楼盘还是要浑身解数，降价促销。

闽侯市场板块分化明显，上街、南屿所在的高新区，楼市基本面较好，市场供求平衡；而外围南通、竹岐和荆溪等，市场供过于求。

从成交数据看，闽侯购房主体是刚需，更倾向于小户型；市场存在改善需求，但比重不高，特别是别墅这类的高端需求较弱。

对于买房人来说，虽然闽侯各板块配套差异较大，但是挤出楼市房价泡沫是主流，等等都会降价的。这一点在二手房市场非常明显，闽侯二手房今年降价趋势很明显。