无论是库存量还是成交量，目前仓山均位居首位，是福州市场的主力供应区域。由于地理因素，仓山有福州最多的板块，且在售楼盘众多，可满足从刚需、改善到豪宅的多样化需求。

但是目前仓山各板块又发生新动态：

1、

从克而瑞7月仓山诸盘走向来看，有些新变化：

首先是传统项目老树开新花，超出预期，比如金山的建发玺云和万科城市之光，特别是后者，30套成交，太出人意外，尽管我们认为这个价格还是贵。可能是建发玺云进入尾盘冲刺，导致一批购买力回流缘故。

另外是阳光城檀映居然32套登顶仓山7月销冠，对于处于暴雷漩涡阳光城，无疑是好兆头；另外会展的中骏璟宸以31套位居次席，同样也是有故事开发商，但是网签价格跌破1.9万，以价换量初具成效。

7月仓山仅仅成交285套，上面四盘成交117套，占比41%，其他在售项目去化可想而知。

2、

其次就是三江口，最近关于该板块新闻较多，包括城建、学区等，由此可见是想造势，让他热度在回升一些。

但是从网签来看，大三江口去化分化明显，第一是地铁盘去化尚可，以1号线周边线路来看，成绩还不错，因为像龙湖景粼天著、星海天宸等，都是前些年老盘，在当下行情下，还有这些成交量也是超预期；

第二就是缺乏配套那些区域，销量没起色，比如中海锦江城，现房许久，还是个5套，网签价都跌破1.4万，算是五区（市区）内最便宜房子；远洋天赋前些日子靠降价走量，但是如今6套，是否与远洋房地产最近负面有关？另外榕曜之城是5号线，9套成绩，1.7万网签价格，对比当初入市，降了好几千了。背后说明反映的是5号线和1号线差距。

第三就是学区房不灵了，三江口曾经有两次起势头，第一次是陆家嘴宣传；代表是泰禾；第二次是清华附中，代表是正荣府；但是如今主打学区房的江山府3套成绩，要知道这是个超级大盘，3套网签量背后是很大去化压力。同时房价也在下降。

3、

南二环热度退的很快，以白湖亭四大金刚为代表，7月网签偏差，可能有网签滞后，但是对比去年那些新盘网签速率，我们只能说是一分钟热度，买房人回归理性更多。这个板块也是福州楼市重点去化板块，这个成绩还不如三江口。

另外南二环的水晶榕著，我们称之它为南二环版本的中海锦江城，都是那种现房许久，还在销售楼盘，水晶应该入市4年了，比锦江城还早一年入市，有兴趣可以看它总的网签率，也是挺佩服这个楼盘，很有毅力。

目前南二环又开始造势学区房，看来是要走三江口老路，但是如今楼市环境不同，加上学区房本身实力也不同，清华附中确实是前些年福州教育大手笔，如今在提这学区房概念，能不能吸引买房人呢？买房人可以扪心自问。

我们认为南二环白湖亭最大的红利是区位优势，配合价格红利组合，才是这个区域最终核心竞争力。从区位看，本板块承接鼓台和城南新城，是很多买房人家庭内部可以相互妥协，能接受的位置；学区房的加入，只是增加一个配套而已，并不是红利，这个区域最大红利是价格，如果能打破常规，配合前期土地成本优势，以价换量，即使库存再大，也能杀出血路。

所以南二环白湖亭，我们认为该区域最大红利，并不是配套，还是价格。记得早在10年前城南福峡路沿线楼盘就是靠区位和价格优势，才能在金山板块夹击下，慢慢兴起壮大，如今楼市大势之下，这个区域楼盘最大法宝依然是如此。在这里寻找最优性价比的楼盘，一直是传统买房人根深蒂固的想法。

对于后市，我们还是坚持有以价换量的可能性。我们看看南二环以外项目，对比2021年价格，现在这些楼盘多的降价6-7K，少的也有4K，以中位数为例，背后恰恰说明买房人在大城南片区买房逻辑：性价比。