这两天，有网友咨询说，自身预算有限，对于价格较为敏感，那么橘园洲大桥片区的万科城市之光，能不能等现房入手？

这里，我们对该网友的想法作一番探讨：

1、

万科城市之光占地265.77亩，分为南北两区，其中北区9栋（包含3栋公租房），南区31栋住宅，共计2268套商品房，526套社会租赁用房，堪称仓山的一个超级大盘。

目前取证房源为1730套，扣除526套社会租赁用房，实际取证商品房数量为1204套，已经销售853套，实际可售商品房为351套。另外还有1064套商品房还未入市。

该项目从2022年3月10日入市，在2022年全年网签是625套，相当于每个月60套流速，但是进入2023年后，该项目网签速度明显慢了（实际上在去年下半年就开始了），截至2023年6月5日网签是853套，那么扣除2022年625套，今年网签228套，平均每个月40多套速率，相当于下降30%。从5月福州商品住宅销售面积排行，该项目销量为0.39万㎡，备案价为29609元，明显低于4月销量0.64万㎡和3月的0.71万㎡，由此可见该项目销量已经大幅度放缓。

2、

这个楼盘卖点可归纳为：一招鲜吃遍天！即4号线为主轴，抵达鼓楼东街口和晋安新城，是福州市区重要地铁干线，但是缺点也很明显：项目溢价明显被高估了。

从项目网签价格来看，一直保持在29000元左右。

分析其销量变化，有如下可能：

从2022年开盘的那一批地缘客群，已经消耗差不多。在2022年3月开盘时候，城市之光几乎没什么竞品，加上位于橘园洲工业园区，周边确实存在购买力，但是随着早期购买力耗尽，后续购买力开始分流。

城市之光是一个大盘，定位从刚需到首改，再到中改，自身定位全是较广泛，对于买房人来说选择余地也较大。同时也意味着，后续万一销量下滑，有可能卖成现房，比如当年万科在五四北的天空之城就是个例子。

在2022年下半年开始，该项目面临不少竞品挑战，比如金山核心区的建发玺云就分流项目一批改善，而进入2023年南二环四大金刚入市，也对项目形成挑战，从地铁线路看1号线更好，另外如果不是国企托盘守住南二环价格，仓山楼市早已经是血雨腥风。

目前行情并未发生大逆转，预测下半年月均流速可能还会持续走低。

3、

回到开头话题，对于一些4号线爱好者来说，如果不急确实可以等现房买入这个项目：

首先是地铁4号线跨江段建设进展缓慢，据报道4号线金洪区间左线已于1月完成接收。而右线刚掘进至567环，正处于地质断裂带的交汇处，进入地下第二座“地质大山”。

自2022年10月5日第557环进入闽江底断裂带破碎状地层以来，距今历时约5个月只推进了12米，推进过程异常困难。

所以4号4号线首通段是帝封江至凤凰池19个站。万科城市之光所在半洲站按照目前工程进度，不知道等交楼了，这个地铁能不能通？如果不能通，对于前期因为地铁4号线而购入业主，那就很难了。

其次是价格，这个项目销售价格在2.9万，对比当下楼市行情我们感觉太贵了，当年仓山洪山桥的融侨悦江南2.75万入市，最后一批业主买在高峰上，成为接盘侠。

此外该项目户型也没什么特别，加上还是精装修，万科精装修那是只有交楼之后，业主才体会到，具体可参考排尾的万科金域国际业主反馈。

作为一个超级大盘，在当下行情是非常有可能卖成现房：

前些天中介朋友圈刷屏了万科城市之光，这意味着，这个楼盘正式开分销了，这背后就是房子卖不动，开始靠分销来推广。

以当前的福州市场来看，如果你还在为想象中的期房买单，那么大概率在交付的时候你会失望。今天的开发商，在市场下行的时候，控成本和保品质，始终是摆在房企面前的艰巨难题。我们今天所说的期房的不确定性，恰是源于此。甚至于在福州的开封房地产市场，即使如品质房企，也都在不同程度的降标减配。

所以，对于一个超级大盘来说，现房是最稳妥的选择。至于现房优势，一方面是资金成本优势，另一方面是所见即所得，开发商会特别卖力做好服务。

特别是那些对于价格敏感，对于楼层和朝向没有要求的买房人，这种超级大盘更应该等他们的特价房，这里外里可是够省下软装费用。至于这个大盘在下半年，会不会因为卖不动而降价，让时间来验证一下。