作为仓山刚需和刚改重要板块，南二环局势令人关注。我们在看看8月南二环各楼盘网签情况：

1、

从克而瑞公布8月网签套数来看，南二环主力区域分析如下：

建总江南尚璟14套，比7月2套，大涨600%，大涨6套；由于基数低，实现爆发式增长；销量位居南二环改善第一。

左海望悦6套，比7月15套，大跌9套；

榕发北源云筑5套，比7月4套，增加1套；

8月白湖亭三大金刚合力贡献25套，比7月21套，微涨4套，实现止跌回升，但是从白湖亭库存基数来看，这些销量提升，可谓微不足道的，后面去化压力还是很大。

从成交来看，虽然8月建总江南尚璟跃居第一，但不能得出改善盘比刚需盘卖得好，毕竟整个体量小，我们更愿意用网签延迟关系来解释。

7月和8月，南二环三大金刚合力贡献46套，月均23套销量，日后的去化压力还在，对于买房人来说，等等，不急！

2、

为何南二环网签套数如此少，从网签价格，发现端倪：

这三大金刚网签价格基本和刚入市价格差不多，也就是在7月和8月淡季中，他们守住价格底线，没有做以价换量。

建总江南尚璟27743元，左海望悦27444元，榕发北源云筑26942元，与今年早期入市价格差不多。但是这个价格，离我们心理价位有些距离。正是因为他们守住价格底线，销量也起不来。毕竟作为国企，这种操盘，也可以理解，但是有些民企就很灵活，这个我们在下面分析：

从我们对南二环价值和库存判断，结合当下楼市行情，，认为南二环这三大金刚合理价位是建总江南尚璟25000元，左海望悦23000元，榕发北源云筑21000元，这是我们的心理价位，仅供参考。

按这个销量速率，这些项目卖成现房是大概率事件。

但是有些民企却看准时机，调低预期出货，南二环东西两个区域蠢蠢欲动：

3、

本月仓山销售冠军是阳光城檀映37套，比7月32套，涨了5套，堪称本月仓山黑马。它的策略很清楚，项目所处的位置正好在白湖亭和奥体中间，奥体水晶榕著（也可算南二环）卖2.4万，卖不动；白湖亭三大金刚卖2.6-2.7万之间，销量缓慢；但是阳光城檀映网签价格落在23000区间，正好填补两个区域房价之间空隙，作为暴雷房企，这个价格策略调整，让其两个月卖出近70套。

8月隔壁的水晶榕著网签1套没有上榜？在7月它是2套，这个2019年老盘卖了4年，早都现房销售了。另外南二环的国贸凤凰原也卖出11套，老盘这个销量不错了，同时价格也下来。说明这些早期入市南二环诸盘，早吃透这些行情，提前预判。

所以很明显，南二环核心区的白湖亭，目前还在坚守价格，但是两翼早已经失守，东线的会展一带，从中骏降价开始，就已经守不住；西线的奥体一带，则是从阳光城开始，以及水晶榕著滞销开始，就预示结局。

但是白湖亭的配套和区位要优于东西两线，开发商目前还在坚守，但是能守住多久呢？是一个疑问。

作为传统的城南片区，这个地方最大红利，不是什么地铁、商业广场和学区，它就是刚需最在意的性价比。我们判断，如果持续销量低迷，后期以价换量可能性是一个大概率事件。

2023年最后三个多月，我们期待一下白湖亭能不能给刚需惊喜价。