这两天，福州楼市政策频出，对应的是楼市行情变局，今天聊聊8月大三江口的行情：

1、

从克而瑞公布的三江口各楼盘网签情况，可知：

8月粱厝两个楼盘成交位居板块前两名，一个是龙湖景粼天著，作为片区著名刚需盘，8月交出17套成绩，作为一个老盘，在当下行情，还能持续输出，算是很不错销量；另一个是中交中粱星海天辰的12套，作为前者竞品，目前输出也不错。两个粱厝盘都能在市场上斩获，主要还是靠项目自身区位优势，即地铁1号线，对于刚需来说有吸引力，同时网签价格我们也看到比之前有回落，都是现在吸引刚需必备因素，因为刚需最在意就是地铁和价格，这也是刚需操盘需要注意的点。

樟岚片区曾经是三江口房价天花板，最高破3万，但是随着清华附中热度褪去，大东海江山府上个月居然只卖出5套，要知道这是一个大楼盘，体量超2000套，假如这种去化速率，可能业主家小朋友六年都读完，还在卖。这个盘让我们想起贵安新天地。这个项目网签还保持在2.7万，估计价高，导致去化差。

远洋天赋由于企业曝出负面原因，加上区位没有优势，本月交出2套成绩。

2、

青富也是一个老大难片区，中海锦江城一个卖了现房许久项目，上个月交出2套，估计这个速率要卖几年了。这个盘销售速率一直很慢，到现在也没好转，之前曾经特价房搞过几次，但是本身体量也大，还是在慢慢卖。

下洋曾经是三江口腾飞起点，片区被成为三江口长子和开发元年。如今随着住宅盘销售殆尽，只有万科云城商办产品，再加上泰禾暴雷，片区早已经默默无声，已经不是买房人关注的焦点片区。

大三江口板块，比如火车南站象屿国贸星璟原交出9套，对应网签价格17000多，这是价格比片区高峰回落5000多，有可能是分栋安置型商品房网签，也有可能是商品房促销降价，但是销量尚可，这个火车南站地铁1号线项目，也不知不觉完成弯道超车，主要也是靠刚需盘两大法宝价格和地铁。

另一个项目榕曜之城才交出2套，融创和首开合作项目，显然受到刚需购买力减少影响很严重，这个数据确实很差。这个也是一个TOD大盘总量超2000套，估计也得卖成现房。

3、

从总体来看，受到楼市下行周期，刚需盘受到影响最大，三江口在售项目冲击很大，除了几个处于尾盘销售的项目外，那些几个主力大盘，包括榕曜之城、大东海江山府都面临去化困难，片区刚需属性相当明显。

为啥三江口楼市风光不在，没有成为新一个金山，思考之后有如下看法：

房价红利期太短，从2013年喊出三江口，到2016年房价腾飞，片区从1万房价到2万只用了3年，从2017-2021年，片区房价从2万到3万，才用了4年，对应房价透支大，导致刚需接盘不利。

盘子铺得很大，虽然三江口都在城门境内，各大片区都有自己定位，比如下洋定位金融CBD，青富住宅，樟岚学区，粱厝文旅，但是都需要开发，都需要资源投入，片区又是刚需定位，房价上涨有限，最终发展速度慢慢放缓。虽然还有清凉山和城门植物园规划，但是要分三期。总的来说就是各个新区兴起都需要资金。

现在二成首付、限购放开，目前片区房价如下，粱厝1.7-1.8万；下洋1.8万，青富1.3万，樟岚2.7，其中后面两个片区基本卖不动，所以价格有可能回落，看看后期青富能不能降到1万，樟岚降到2万，这样算比较合理。至于榕曜之城，如果能降到1.5万以下，会合理一些，以上是对各个片区价值估价，仅供参考。

三江口作为新区，最大红利是房价红利，就是刚需能接盘的能力