作为陆地上仅次于大象的动物，大家应该都知道灰犀牛，它们特点是体型庞大，行动甚至有些迟缓，我们远远地看着它似乎并没有威胁，可是一旦这种动物被激怒，向目标奔袭过来时，几乎就没有生还的可能了。

在金融行业，我们常用“黑天鹅”来比喻小概率而影响巨大的事件，但是用“灰犀牛”比喻大概率而且影响非常大的潜在危机。

所以的“灰犀牛”事件，并非随机突发性事件，而是在发生了一系列预警信号和危险迹象之后出现的大概率事件。它的特点是：可预见性！发生概率高！破坏力强！却屡屡被人们所忽视！

那么这个灰犀牛怎么和五四北楼市扯上关系？

1、

我们看看8月克而瑞公布五四北诸盘网签情况：

龙湖云峰原著属于尾盘，这1套成交，分析意义不大；

绿城柳岸晓风从2020年就销量艰难，如今凭借以价换量，终于有些起色，8月16套，对其自身来说，很不错了。但是网签价格掉到2.1万出头，对比2020年的入市2.75万，甚至2021年2.5万，下降明显，早期入手的业主几乎去了20%价值。按着速率，希望2024年能实现清盘吧。

三盛这个就略过，暴雷房企没什么好说。

金地五四领峯二期25套，8月五四北冠军，位置还不如一期，但是将价格拉到15000以下，比闽侯南屿价格还低了，开发商危机感很强，金地五四北这个项目，从一开始就调低预期，价格接连下探，成绩也很不错，一期基本卖差不多，都是五四北极刚需可给它机会。

鲁能公馆三期的14套，这个五四北核心目前在售唯一的改善盘，成交量受大势影响很明显，也是本文分析重点，也就是灰犀牛最容易冲击的楼盘。这也是鲁能绿发在福州市区唯一一个项目，目前价格还是保持在高位，27000元这个挡位，早先是29000元，现在网签低于入市均价，有可能是矮楼层缘故吧，也有可能确实让利。

27000元，确实到我们分析的心理价位，但是将来就不一定了，具体看下文分析。

建总誉璟轩的4套，项目位于福州火车站旁边，均价稳定在27000元。

2、

那么五四北的灰犀牛到底是什么？

首先是离鲁能公馆三期不远的战坂处，今年成交的福州宗地2023-06号，在今年5月份，国贸地产以最高限价7.785亿+100%土地首期款比例，通过摇号方式竞得。随后，该地块备案名为“颂原公馆”，正式推广名为即保利国贸“和颂锦原”。

开发商宣传也打出五四北核心区的概念，那么对于原来鲁能公馆三期，相当一个竞争对手来了，虽然两者具体定位可能有所差别，但是对于买房人来说，绝对是一个好消息，毕竟一家无法独大。

但是更具有冲击力是：晋安区新店镇东片旧屋改造项目在今年正式启动，拆迁面积达到754亩，涉及到西园、后山、桂山、郭前、盘石等5个村落，总共拆迁户数达到3550户，这意味在2024年片区迎来新一轮土地供应。

从区位来看，新店东旧改和五四北目前核心区域，都没地铁，但是新店东旧改要更靠近鼓楼，加上交通优势，要比鲁能公馆所在区域，在车程距离有优势，另外原有片区房价天花板是正荣府和泰禾桂山院子所创造是24000元，要低于现在鲁能的27000元以上，那么假如这个地块入市，一定会分流原来五四北核心区客群，对以上楼盘冲击很大。

3、

所以五四北最大灰犀牛就是大量旧改，提供更多供给，对于五四北楼市形成冲击。

目前五四北核心区是27000-29000元，依然保持在高位运行，而新店外环之外项目，金地已经降到15000元，熙悦府保持在16000元以上，核心区和外围差距达到10000元以上，这里面要么是核心区价格被高估，要么就是外围区域被低估，显然只有一种可能:核心区项目太贵了。‘

那么在明年随着片区土地供给，新盘入市，这些被高估的项目价值是回调的，所以关注这个区域或者鼓楼外溢需求，认为新店外环很偏没有配套，但是又希望离主城区近一些，对于这种需求，我们建议等，这一片土地出让。

2023年五四北外围调整不断，价格下调明显，那么2024年五四北，面临存在灰犀牛，开发商估计会有动作。

从存量看，本片区不缺房子，妥妥买方市场，所以静待这头灰犀牛入场，看看楼市是否起波澜！