作者 | 罗健亮 广东南冠律师事务所律师

最近有朋友向笔者咨询，自己购买的商品楼房未经综合验收，但包括自己在内的部分业主已实际入住该商品房，并缴纳了相应的物业管理费。

然而，有部分业主以商品房未经验收且未实际交付为由，拒交物业费，导致物业公司资金不足，该商品楼的电梯及供水供电被迫停运，导致纠纷。

该问题涉及物业服务合同纠纷，虽未对其签订的物业服务合同进行深究。但该案件涉及商品房未经验收的情况下交付业主使用，物业公司是否有权向业主收费的问题，值得探究。

商品房的交付，通常以取得建设工程竣工验收备案证明文件、工程验收报告或测绘报告为基础，由业主签收正式的交付文件，即为商品房的正式交付。基于交付的行为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业已出售并交付给买受人的，业主或物业使用人应按约定支付物业服务费用。

上述条款还特列明，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。可见，未交付给买受人的物业，若产生相应的物业服务费，该费用应由建设方负担。该条款在实践中并没有太大争议。

那么问题来了，既然交付才能产生物业业主交付服务费的情况，那么前文谈及的“非正式交付”行为，是否能为物业公司向业主主张物业服务费带来合法基础？

01笔者认为：若已实际入住并使用商品房，理应向物业服务公司交纳物业服务费

从法律规定来看，未经竣工验收合格的房屋禁止交付，从《建筑法》、《房地产管理法》等多个部门法都能看到明确的规定，但这并不意味着违反该条规定所作之行为就必然为无效行为。

《民法典》第一百四十三条对于民事法律行为的有效性作出限制，但当中违反法律、行政法规的强制性规定无效，并不包括违反管理性强制性规定的行为。即使在未经竣工验收下进行房屋交付，该行为亦仅违反管理性强制性规定，不属于民事法律中的无效行为范畴。

况且，从立法目的来看，未经竣工验收合格的房屋禁止交付，是为加强开发商对房地产项目竣工验收环节的管理，对工程安全问题的约束，及保护业主防范不合格房屋带来的隐患，并非从立法上否定未办理竣工验收房屋的交付行为的效力。

基于此，对已经交付但未办理竣工验收的房屋，业主从事实上已基于合同约定合法占用不动产，基于该占有事实，业主有权请求开发商依约完善房屋的竣工验收进度，及基于该占有事实，产生向物业服务公司支付物业管理费的义务。

02免交物业管理费存在安全道德风险

尽管学界存在未经竣工验收交付行为“无效说”，但考虑到民法意思自治原则及公平原则，买受人自愿在交房手续上签字，并实际装修、使用房屋，享受物业公司带来的服务，实际上已经符合了收楼业主的形态。

若此时对提前入住的业主免收物业费，则会带来大量业主为享受免交物业费的“头啖汤”，进而抢先进驻存在安全隐患的楼房，引发更大的安全及道德风险。

另一方面，物业服务公司有权向物业实际使用人收取物业费，基于物业服务合同的相对性及上述观点，业主自楼房交付（收楼）之时，便应依约向物业管理公司支付物业管理费，即物业服务合同自交付之日起生效，不存在“房屋未验收，物业合同不生效”一说。

[完]