前几天我写了<明年济南刚需盘可选不多，其中优质的更少>，通过对主流刚需片区的盘点，可以很清晰的发现：2024年主力在售的刚需盘（可以简单理解成总价200万内的）是不如今年在售的这些的，这个状况我在今年年中的时候我就说过，今年底算是刚需买房的拐点，优质的刚需盘告罄或者货量不多，比如雪山的雪山万科城、绿城春来晓园，唐冶的远洋潮起东方，神武的未来壹号以及张马屯南部的这几个盘等，相对而言它们是好些的刚需区域的优质楼盘，但是它们销售都进入尾声了，明年选房比今年会难点，这个得有点准备。

优质的刚需片区有：唐冶、雪山、神武、球墨、张马屯南，其中我们认可的唐冶是飞跃大道南的区域，这个区域除了能建紫郡兰园货量还充足外，其他明年开售的盘都是高总价的改善了；雪山目前明年主力在售的盘是中海的A1地块，大概也是200万+的产品，即将开售的华润凤鸣润府更是350万+的产品，东部刚需盘的“定海神针”雪山万科城和绿城春来晓园（这俩项目每年去化近4000套）也即将清盘了；神武未来壹号200万内的房子只有两栋楼；球墨再开的建发和中电建的项目预计小高层都是200万左右的起价；张马屯南在售的这些也基本都是尾盘了，张马屯明年会是中建的“独角戏”。

这样明年200万内还想买新房的话，主要能选的项目会是：明年初有雪山绿城的尾盘、神武融创未来壹号的尾盘；唐冶的能建紫郡兰园和飞跃大道以内历城控股的项目；大辛庄文誉城的A1地块；张马屯有明年初瑞马国风/绿城春风心语的尾盘，中建蔚蓝之城是主力在售；农科院片区的山钢锦程园；新东站片区的中粮祥云和大华公园城市；济钢片区城投的土地交给绿城操盘的大概也得180万+的门槛了；文旅城片区明年大概重新启动，也许会一万四五和近3万的项目同时在售；再就是孙村片区还有项目，但是总价也不会低了。以上说的很多楼盘本身货量并不是太多，这样2024年刚需主要能选择的就是：

唐冶的能建紫郡兰园和北唐冶的历城控股项目

张马屯的中建蔚蓝之城

大辛庄文誉城A1地块

农科院山钢锦程园

新东站的中粮祥云、大华公园城市

以及有悬念的融创文旅城、济钢城投的地等

大概就是这样，明年刚需新房市场是要急剧萎缩的，盘少了，好点区域的优质盘更少了，能够选择的盘品质弱于今年，位置差于今年。2024年的新房市场对于预算200万内的不是太友好，过了200以上的刚需明年倒是有好的选择。