说的就是最近要要入市的一个盘，雪山片区的华润凤鸣润府，它的入市将雪山片区房价的天花板又往上顶了顶，之前感觉雪山万科城13地块2万的洋房就挺贵了，没想到它更狠，洋房2.3万-2.7万每平，主力面积是154/185平，叠拼500-800万每套。这样的价格你会买吗？

它有何自信卖这样的价格呢？低密度，容积率1.2，洋房+叠拼产品；产品上确实有亮点，户型上有了更多创新，“偷”了很多面积，比如半封阳台、一楼带院带下跃、顶楼带露台等等，实际的公摊会比较小；有着郊区品质改善标准的配置，气派的大门、下沉式庭院、铝板点缀的外立面等等；绿建三星建筑，质量更靠谱；东侧就是蒋山公园，业主有地方溜达；除了之外，唐冶华润润府项目的成功也给了它自信，加上一共也就163户，户数不多，总会卖出去的。

产品相对确实不错，但是这个价格还是贵了，应该每个看这个楼盘的都会感觉贵吧。楼盘存在的问题是：1、片区能级不够，雪山片区是一个比较“中庸”的片区，它很适合预算在150-250万的刚需购房者，但是它不是一个可以改善的区域，好的改善区域要么周边产业聚集，比如CBD/软件园区域，要么因为好的环境可以聚集大量的富人，比如龙洞/彩石区域，很明显雪山不符合这个标准，这是一个“需求外溢”承接的区域，缺乏产业也没有很优质的环境资源，绝大多数的房子都是200万内的，仅有少量250万+的，所以我说雪山片区作为一个承接外溢需求的刚需区域是很合适的，我也是非常推荐的，但是到了350-800万的纯改善，就得需要慎重了；2、楼盘自身有有些问题，东侧是主干路凤鸣路，有噪音影响，南侧是万科城的小高层，南向视野不好，西南方向就是炼油厂，直线距离1公里多一点，加上一个就11栋楼，且地块呈条状，所以它的绿化没法做的够多够好。

所以个人感觉这个楼盘适合的客户是比较有限的，最适合的客户是雪山这边的地缘性改善，比如在雪山区域住习惯了，不想离开这个区域，比如山体/山建的老师，想就近买房是可以的；也就是说这个楼盘适合周边地缘客户的自住，不要对流通性和保值性有过多的期待，假设是2.6万的买入价格，三年后交付的成本就得在3万出头了，雪山3万的价格...嗯，想多了！当然如果这个楼盘的学校如果有变动的话，那就另说了哈。

所以个人认为这个楼盘不是400万左右客群的主流选择，如果你想要更核心的位置，那可以选择高新或历下区的房子，比如中信玖著/保利珑誉/银丰玖玺城等，如果你想要好位置好环境那可以选择西江华府，如果你想要买个近郊区域的高品质的改善，那可以选择仁恒河滨城；想要更低密度的改善，那可以考虑彩石片区或者是等等围子山的保利项目；如果买个郊区改善还有有成熟配套，那也考虑唐冶的华润润府或龙湖景粼原著二期。所以个人认为华润凤鸣润府是个相对尴尬的楼盘，对于大多数改善来说它并不是合适的选择。