雪山片区中海项目大概规划出炉，小高层+洋房，预计面积135-170平，主力户型是140多平的，精装，预计总价得220万起步了吧~预算200万内的不用惦记了，这是明年雪山区域的主力在售盘。这块地素质比较一般吧，比较大的硬伤是西侧一路之隔就是菜鸟物流园，出入的大车噪音影响，靠着炼油厂储油罐，西南方向能看到炼油厂。雪山中部最好的地方个人感觉是蒋山公园周边/韩仓河公园沿线，中海的A1地块在雪山也算一般的。

这是当下及未来济南楼市会常发生的现象：一些并不是太好的土地会把开发商拔高预期，做成了改善项目，而且还不会卖的不错。这个“奇观”发生的本质原因是：前些年，也许是上面缺乏“土地经营” 的观念，一股脑的把核心区的好土地基本都开发完了，等到现在需求旺盛济南楼市到了改善阶段了，发现能够再开发的好土地很少了，很尴尬，这种为数不多的好土地再能开发的住宅门槛也到了400万+了，但是更多的改善预算是在200-400万的，所以开发商把目光瞄准了周边区域还算好点的土地，强行上改善产品。

当下类似的产品还有哪些呢？比如大辛庄文誉城除了劣势太多的A1地块都开发成了面积130+的洋房产品；比如唐冶东部在售的项目华润润府/龙湖景粼原著产品做的比核心区改善要好，因此把价格拉升；比如明年要入市的恒大城东侧的建发和中电建项目，据说产品的定位也都不错；甚至更偏的孙村云璟府也都是开发大户型，济钢片区也要做改善了。这些项目所在的区域多是偏刚需的，周边已建成楼盘的单价也多在1-1.6万之间/总价200万内的楼盘。因为缺乏优质地，但是矮子里面拔将军，这些并不是太优质的土地也配置了相对改善的产品，这种情况会在未来越来越常见了。

这种状态导致的后果是：刚需越买越偏了！相对优质的刚需片区都做开始做了改善楼盘，预算200万内的刚需买不起了，如果还想买新房的话，那只能再往外走了，很残酷，但是却不得不接受。