这两天福州接连启动“二环内”旧改，这也预示未来供地逻辑可能要变了，有种“唤醒沉睡的核心板块”的意思。

由于二环内是福州整体开发较早的区域，区域内成熟核心地段，住宅用地供应已经所剩不多。

因此，近5年福州楼市的发展一直以新城为主：晋安东区、五四北新城、三江口新城、滨海新城、马尾快安、奥体等等。

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如今楼市疲软的状态，如果单靠新城肯定是使不上劲了。所以，从最近旧改方向来看，未来几次福州供地的重心要重回核心板块，虽然没有成大规模的供应，却能恰到好处填补板块内的改善需求空缺，有可能唤醒核心区域楼市的热度。

在这种背景下，8月东区行情有所变化，从克而瑞公布8月数据来看：

改善盘（总价位在400万以上）销量比预期要好：

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比如首开端礼著9套，均价达4万，项目位于二环内，有地铁2号线紫阳站加成，而套均总价达到770万以上，户均面积超180㎡，这个标准放在市中心，已经属于都是豪宅，进入再改范畴。

保利国贸天琴湖的17套，均价达3.7万，总价达622万，这个楼盘堪称是低开高走，最近几个月成交都能保持在10套以上，相当不容易；

中海晋安湖叁号成交12套，均价也来到近3.5万，对比去年刚入市惨淡开盘，这几个月销量尚可；

五里亭的保利招商和樾风华，凭借2号线优势，吸收不少鼓楼的外溢改善需求，成交19套，是上月东区销冠，结合去年销售业绩，去化压力大大减低。

但是保利招商和樾风华竞品绿城美的桂语映月居然是0成交，不知道是否如网传所言：因为降价被业主投诉，导致网签受阻。按理在东区改善持续输出，这个2021年入市的改善，不至于0网签。但是这个盘确实是调低不少预期，在去年也打开销量，就是首批开盘的业主尴尬了。

前屿的建发美的君兰和鸣也有9套，考虑到是尾盘阶段，这个成绩也不错。

东区改善盘能持续输出，我们认为如下原因：

主要是来自鼓楼外溢改善需求，因为这些楼盘绝大部分是在地铁2号线和4号线上。特别是4号线已经开通，对于沿线的保利国贸天琴湖、中海晋安湖叁和建发美的君兰和鸣都是加分项目，虽然早已经有预期，但是实际开通，对于买房人心理还是有所区别。

而2号线的保利招商和樾风华和君兰和鸣，自从入市后走了一波低开高走，通过分销和降价，已经有群众基础。

关键是鼓楼改善外溢需求能支撑，不少是旧房子换新房组合。

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但是刚需盘就很一般：

榕发揽湖郡6套，也是位于晋安湖的项目，也是今年新品。

保利云上6套，作为入市老盘，这个成交可圈可点；

另外首开香悦和首开香颂，分别是2和3套，这个两个盘一直不温不火，作为刚需盘表现很一般；

至于联发臻榕府和君樾府，表现也很一般，但是属于尾盘状态，匹配度差。

从刚需盘来看，由于不少项目入市许久，在去年底已经走量一波，今年数量也不多，导致供求匹配较差，价格也没太多惊喜。

另外就是刚需受到行情影响大，购买意愿并不强烈；

但是榕发揽湖郡作为今年新品，居然才6套，确实令人意外，2.8万网签价格也低于区域竞品：一方面可能是本身知名度一般，另一方面是定位为刚需，而刚需受行情影响，处于观望。

而首开两个项目，从入市到现在就没热过，成交量一直不高，到底是买房人看不上，还是价格偏高，值得探讨。

从改善持续输出，我们也不难理解为什么现在旧改集中在二环内，都指望改善接盘呢！