如今的福州楼市，“现房销售”也是频频出现。

只不过，和这些主动执行现房销售政策的现房不同，部分板块楼市则是“被动”进入现房时代。

上月底，位于五四北南平东路与龙头路交叉口东北角的鲁能公馆三期交房了，这一标志该项目卖成现房。

1、

在之前相关分析文章，我们已经结合该楼盘去化速率，预测到这个卖成现房的结果：

对比一下7月的数据是：取证920套，去化397套，可售523套。

12月8日的数据是：取证1000套，去化476套，可售524套。

对比7月大约多卖了79套，月均20来套，基本与之前速率差不多。自从2021年12月取证，该项目是卖了快两年，那么按照现在销售速率参考推理，估计要卖光剩下的524套，可能也要两年吧。

但是这两年内新店片区的楼市发生很大变化：

首先在鲁能三期入市的2021年底到2023年，核心区改善产品或者说靠近鼓楼的新店项目，这些楼盘数量是较少，也就是竞争者偏少。

但是目前战坂的和颂锦原在前段时间入市，价格要更有优势，会分流一部分客群；

2、

其次是整个片区的预期变化了：

从五四北的土拍价可以知道：

2020年10月，福州鲁能以19.7亿竞得福州宗地2020-47号，楼面地价15582元/㎡，溢价率8.12%，

2023年5月，国贸地产以最高限价7.785亿+100%首期款比例，通过摇号竞得宗地2023-06号，楼面地价13131元/㎡。

2023年11月福州新榕筑业工程有限公司以11.51亿元拍得新店东片区改造项目K-25地块，（平均楼面价10894元/平方米）。

福州新榕筑业工程有限公司以12.42亿元拍得新店东片区改造项目M-7出让地块（平均楼面价11324元/平方米）。

2023年两个地块区位要优于前两者，但是价格更便宜。

另外鲁能的备案价格减去1.5万的楼面地价，即使扣除建安成本等，盈利空间也远超其他在售项目。但是未来新店东两个项目，即使按2万卖，估计也不会亏，虽然这个可能性比较低，如果真的2万，那这个价格真的堪称是回到2016年上半年。

另外土拍过程可知，在开拍前有几个地块取消，毕竟再增加新楼盘，现在这些老盘估计要更难了。

3、

最后从供给来看，晋安区的月度成交已经跌破300套，对比高峰期500-600套，说明市场容量在变小，也就是入场的买房人少了。在这种背景下，每个楼盘成交量也是再做减法。

那么各大楼盘面对有限存量客户群，价格战是一个选项：

从数据来看，很明显，福州楼市，并非政策敏感型的那一种，优化限购、降低首付、降低利率、提高贷款额度等等刺激政策，效果非常有限。

当买房人进入持续观望阶段后，无论做什么都有点回天乏术的疲惫感。试来试去，似乎只有“价格为王”这一条低价竞争的路子可以走了。

定位为刚需的五四北，是最有可能走这条路的。

回到鲁能三期楼盘，这个项目目前还没开分销，这个还是挺让人意外，毕竟现在连南二环国企都开动分销。结合它自身楼面地价和售价，以及房企背景，即使卖成现房，也有利润保障。

但是对于买房人来说，现在也很轻松，明年新店东片区国企，即使价格一样，但是区位更好，更靠近鼓楼，反正2024年更是买方市场，更不着急，毕竟开发商中途降价，需要有面对前期业主的勇气，但是新楼盘能打开市场，他们历史包袱要轻松的多。毕竟：别人降价促销，你要是继续高冷，房子很难卖出去啊！

现在的闽侯楼市格局，可能就是未来的五四北。