我们原本以为，2022年下半年是楼市的“至暗时刻”。去年这时候，什么爆雷潮、停贷潮、退市潮此起彼伏，房地产行业风雨飘摇。虽然地产的黄金时代已经过去，但是还是有人不死心，认为2023年楼市会迎来反弹。

进入2023年，设想中的反弹仅仅是年初“意思”了一下便没有下文，随后就是我们所知道：行情彻底一蹶不振，直到七、八、九月份，地产市数据来到了惨不忍睹的地步。从目前掌握数据来看，金九银十基本已经落空。

说句扎心的话，假如接下来的“最后两个月的业绩”仍然没有改观，很多开发商今年肯定又是白干，明年又会有房企倒闭。

1、

其实，现在地产商们对当下的处境，各个是心知肚明，此前或由于对“楼市反弹”的执念，或出于对“限跌令”的忌惮，他们对于降价这件事，往往“遮遮掩掩”。但是闽侯从9月开始，已经肆无忌惮，开启价格回归价值模式，在价格战方面，打的最凶。

毕竟闽侯楼市从去年上半年开始，就已经在冷却，但是靠着住房补贴，强行续命，一直拖到今年年初，再失去住房补贴之后，闽侯楼市成交量进入新一轮低谷。

在生死存亡之际，降价这件事已经变得“光明正大”，开发商对此也早已习以为常，于是9月开始闽侯新房掀起新一轮价格战，工抵房、特价房满天飞。

2、

9月南通的中铁悦城江湾7777元，刷新板块价格的新低，由9字头元降到7字头，虽然降幅仅仅是1000多元，但是对比片区巅峰时候的15000元天花板价格，相当于腰斩一半；

当南通开始通过价格战抢跑，闽侯外围hold不住，紧接着苏洋的金地自在城也将价格刷到1万出头，对比2021年巅峰的1.5万，跌去约4000元；看到隔壁的竞品降价，他的老对手国贸上江原墅也打出特价房，虽然是针对矮楼层，但是对比早期入市价格，确实是降价了。

当外围价格战愈来愈烈，闽侯核心区也坐不住，国贸在高新区项目也加入；另外上街的恒容悦滨江公馆首次入市，就从1.4万降到1.2万，但是去化依然惨淡；

另外，一些去年前期业主，发现房子降价后，都坐不住，纷纷找开发商要说法，这也是判断楼市降价证据：前期业主维权，必然是真降价。

3、

为啥闽侯会成为降价急先锋？

首先，放开限购等政策的操作，对一线城市，吸引力强的城市才会起那么点效果，对于一个本身吸引力不足的城市而言，比如于福州来说，本质上改变不了什么。但是福州市区和闽侯相比，市区要比闽侯有吸引力，这个道理每次都被验证，一旦放开限购，闽侯必跌。

大城市的虹吸效应，只会越来越强。

这也意味着，像福州这样的城市，再摊大饼的可能性越来越小了，摊的越大，越没有支撑，现在最应该做的是搞内核的提升。

福州的楼市新政，为什么效果甚微，就是因为调控，放开了限购和限贷等等，本质上还是在保地价保房价。但是市中心成交是以肉眼可见下跌，迟早也会像闽侯一样，降价走量。

再回到闽侯，最近两年，有很多新盘开始交付了，在这些楼盘，从新房流入二手房市场后，房价有没有变化，市场认可度如何，我们看看：

比如说中海观澜府是2019-2020年闽侯神盘，当年开盘如下：

开盘时间：2019年12月10日

开盘情况：2#/2T4/23F/92套；6#/2T4/23F/92套；共计184套；备案价18253元/㎡；截止开盘当天去化170套，去化率92%。

产品配比：95㎡/三房两厅两卫/92套，125㎡/四房两厅两卫/92套；共计184套。

开盘时间：2019年12月20日

开盘情况：3#/18F/2T4/72套，共计72套；备案价18253元/㎡；截止开盘当天23时，去化21套，去化率29%。

产品配比：95㎡/三房/36套，125㎡/四房/18套，143㎡/四房/18套，共计72套。

开盘时间：2020年3月14日

开盘情况：本次推售1#/23F/2T4户/92套，共计92套；备案均价18253元/㎡；项目此次加推采取微信选房，截止落位当天17：00，去化84套，去化率91%。

户型配比：95㎡/三房两卫/46套，125㎡/四房两卫/23套，143㎡/四房两卫/23套，共计92套。

现在是挂牌220万，降到185万成交，成交单价已经降到1.5万以下：

虽然只是1套，但是我们相信这是一个趋势，，闽侯次新房开始撑不住，开始像理性房价前进，1.5万是高新区比较合理价位，是闽侯房价天花板。2023年的闽侯楼市将会重蹈覆辙，如同2014-2105年的闽侯行情。随着楼市周期持续，我们认为会越来越多楼盘，在二手房成交方面，像中海观澜府一样，只有降价才能成交，那些当年1.8万＋的楼盘，要彻底烫在手里了。