10月26日， 南二环的榕发北源云筑（一区）（A2地块）1#和3#楼取证，10月27日五四北保利国贸和颂锦原（备案名颂原公馆）1#和5#楼取证，两个分别位于福州南北的项目，备案价也相近，周边外围城建也大体类似，对于购买力吸引力有几何？

1、

南二环的榕发北源云筑，2023年4月首次入市，正好是6个月，已经售出53套，月均约9套，加上本次入市房源，可售房源为358套，未来去化依然是任重道远。

对于这个南二环楼盘，除了面临片区高库存，还有片区同样定位刚需的竞品左海望悦在2月入市（比北源云筑提早2个月），分流不少客群，是该项目销售不及预期主要原因。

对于这个项目，目前网签价在2.7万左右，比预期要来的偏高，这个片区刚需盘，合理价格不宜超过2.5万，加上国企品牌，如果能在2.4万更有性价比。

2、

在2023年5月18日，国贸地产以最高限价7.785亿+100%首期款比例，通过摇号竞得五四北宗地2023-06号，楼面地价13131元/㎡，即和颂锦原，是那一波中少见的热土。这个周边配套一般的地块，受到国企追捧，确实让人有些意外。但是开发商看好这个地块，并不代表市场就好。

这个项目周边是处于新开发区域，这些年天空之城、融信澜天和妇幼医院等项目分别交付，给片区城建和人气带来些变化。

目前项目最大竞品是鲁能公馆三期，区位对比，鲁能公馆三期位于五四北核心区，区位略有优势，但是价格达到2.9万，性价比偏低；和颂锦原位于五四北新开发区，位置稍逊一筹，体现在地价方面，也低了一些。但是从最近中介推销来看，会有优惠。

从价格来看，2018年入市的天空之城2.55万，对于项目价格具有参照意义。结合地价和行情折扣，如果不高于2.4万，这个价格则有较强竞争优势。

3、

两个楼盘正好都处于福州外围板块，在片区的都有客群基础，但是具体情况又不同：

和颂锦原，是38.67亩小盘，体量并不大，处于五四北的新店外环内，对比新店外环外面项目有区位优势，目前五四北库存又多数集中在新店外环外，所以这也是当初开发商看好一个原因，也就是竞争没有那么激烈，新店外环内绝大部分是这些年交付的新房，加上前期价格偏贵，二手房交易并不多；而五四北核心区二手房都有些年份，绝大部分是2010年老房子，二手房竞争力偏低，但是有价格优势；

目前在售是鲁能公馆三期，价格是片区最高，而和颂锦原从定位方面要低于鲁能三期，反映在价格方面，会有些优势，有可能分流鲁能一部分潜在客群。

榕发北源云筑面临情况要更复杂，除了自身也是一个大盘，另外周边还有两个类似定位大盘，都有很多房源在售，都是共享一个配套，在价格方面拉不开，是处于短兵相接的地步，加上去化缓慢，显然后续销售压力大。

对于以上两盘，其实备案价格没啥意义，因为都是在备案价基础上优惠销售，关键是多少才是买份人的心理价位。目前外围刚需盘去化，主要取决于片区客群购买力，在这个方面，五四北由于主要靠鼓楼外溢，可能会有些优势，到了12月底，我们再看看，两个项目谁去化更好？