今天聊聊南二环市场，看看是否有变化：

1、

从克而瑞数据来看，

左海望悦164套，网签价27178元；

建总江南尚璟55套，网签价是27684元；

榕发北源云筑49套，27955元。

三者共计是268套，左海望悦最早，是2月入市，白湖亭7个月卖了268套，考虑到2023年行情，这个成绩还是令人意外。

那么南二环沿线整体销量如何，我们加入中骏璟宸的178套、融信海纳新潮的26套，国贸凤凰原81套、水晶榕著26套，建总领筑34套，合计345套（阳光城檀映今年部分成交，属于抵押，故不计入），那么整个南二环沿线是613套。

对比福州各大板块来看，南二环沿线这个成交量，落后也不太多。比如三江口南北两个区总成交也不过800套，南二环东西中三个区域，600出头成交，配合2.7万价格，甚至可以说小应一把；三江口最贵的大东海江山府是2.5万，其他几个项目基本在2万以下，两个价格定位偏差相当多，也就是南二环的价格放在三江口，基本算改善购买力。

2、

从价格来看，刚需定为的榕发北源云筑居然网签价最高，也令人意外；从具体定位来看，大致可分为，改善是2.9万（建总江南尚璟的大户型）；其他刚需户型价格在2.7万。

从历史价格对比看，中骏世界城璟悦最高是3.2-3.3万；融侨则徐道是3.2-3.3万，福晟云樾东升，融信海纳新潮的2.7-2.9万；国贸凤凰原和融创福州府安置商品房的2.4万；

现在南二环价格改善产品大约跌3000-4000元，如果算上区位成本，可能也就在2000元左右，跌幅在10%左右；刚需产品方面，同样算上区位成本，也在这个误差内，比如融信海纳新潮区位明显不如白湖亭，当年它的2.7万，对比现在白湖亭的2.7万，也就是区位成本差距。反映在买房人决策方面，就是机会成本差异。

从目前价格来看，稳中有降，既然跌幅不及预期，接下来有没可能下探机会，哪些人需要底价思维？

3、

无论是刚需新手还是买房的老鸟。在买房前，一定要未虑胜先虑败。

先不问会不会涨多少，先思考当下这个价位有没有支撑，会不会跌，跌的话会支撑位置在哪里？这个就是底价思维。尤其是在价格不透明的新房折扣市场，这个指导思想尤其重要。

对于那些现在刚卖了房，手上有些存款，希望旧房换新房，只需要再贴一些的人，一定要有底价思维，反正这类人群，一般现在不缺房子住，能够熬得住。他们追求的是性价比，可以等得起一个底价。

还有一种是这些年买房买亏的人，一定要有底价思维，既然之前买在高位，那么二次入场，势必要弄到个底价，毕竟一个人总不能两次站在高岗上吹风。

喜欢搏一把的买房人，心理是看空的，绝对适合底价思维，对比周边历史价格，如果觉得有可能赌一把降价，这个南二环绝对适合。

目前南二环从数据来看，由于房企在2023年上半年销量尚可，导致一些营销团队对下半年的市场表现可能太过乐观，寄希望于传统的金九银十，或期待着年底市场回暖。这个应该是开发商如意算盘。

结合数据和去化节奏，这些项目卖成现房可能性很大，如果不急的买房人，或者对于偏好朝向楼层，无所谓的人，可等；特别是重度刚需，博一个现房的概率，那是相当大。

关于房价，刚需盘较为合理是2020年开盘的建总领筑：2020年4月29日

开盘情况：本次推售9#/11F/落地/2T4户/44套，10#/11F/落地/2T4户/44套，11#/10F/落地/2T8户/80套，共计168套；毛坯备案均价24500元/㎡，折后价格24000元/㎡；截止开盘当天22点去化146套，去化率87%。

优惠情况：按揭98折，一次性97折。

产品信息：75㎡/2房2厅1卫/40套，86㎡/3房2厅1卫/23套，93㎡/3房2厅2卫/20套，101㎡/3房2厅2卫/42套，106㎡/3房2厅2卫/22套，126㎡/4房2厅2卫/21套。

改善盘较为合理则是在2.7万左右。