在财经新闻中，经常听到高度警惕“黑天鹅”事件，也要防范“灰犀牛”事件。那么这两个到底是什么？

“黑天鹅”来比喻小概率而影响巨大的事件，但是用“灰犀牛”比喻大概率而且影响非常大的潜在危机。

1、

在20008年的美国次贷危机就是历史上著名的“灰犀牛”事件。其实，投资者都知道“次债”有风险，却并未足够重视。因为投资回报高，投资者都愿意加入，但是随着“次债”市场风险爆发，风险被迅速传导到其他市场，最终酿成了全球性金融危机。

那么对于楼市来说，开发商和买房人都知道房价是由供求关系和价值规律决定，也知道房价太高有风险，还知道建仓成本太高，会爆仓，但是因为认为后续房价还会涨，都愿意继续买入。于是我们看到恒大、闽系等一系列激进地产商暴雷了。

从城市发展来看，城南是福州重要一环，这个片区有大量土地供给和发展潜力，最新公告显示，火车南站片区的福峡路要迎来大批土地供给：

2023-35号（福峡路沿线E-04/06地块）的69.21亩商住；

2023-36号（福峡路沿线E-07地块）的39.39亩；

2023-37号（福峡路沿线E-08地块）的58.49亩；

2023-38号（福峡路沿线E-09地块）的26.62亩；

合计193亩，看起来并不是很大，但是考虑周边次新房库存和在售的库存，这个量就不得了。

2、

在售的首开融创榕耀之城，目前入市761套，从2022年1月卖到现在卖了475套，还有286套在售；但是这个是一个规划占地287.85亩，分了ABC三个区的项目，后续至少还有1000套房源；

同时这两年，火车南站象屿国贸星璟原，通过促销降价，好不容易消耗自身商品房；同时围绕火车南站大开发，截至2022年3月1日，火车南站所在的城门镇，至少入市的房源为36443套，包括了商品房、安置房的住宅，不包括商办等产品。

正是由于大量库存，在供求关系影响下，我们发现火车南站的房价从2017年2.2万巅峰降到1.8万；

2017年3月阳光城大都会开盘推4号地块1#楼及9#楼，产品涵盖二房及三房，共173套；整体开盘均价为22500元/㎡。

推案：4地块1#楼（21F落地两梯四户）及9#楼（23F落地两梯四户），共173套；

配比：1#楼：103㎡/三房/40套；70㎡/二房/42套；9#楼：103㎡/三房/44套、139㎡复式/1套、78㎡/三房/46套，

目前火车南站核心区的今年1-9月销售数据，榕耀之城124套，均价17975元；星璟原257套，均价18166元。

3、

按照这个销售进度，单是榕耀之城自身体量估计要两三年；星璟原由于降价抢跑，后续库存压力很小。

那么未来供给的近200亩量，至少有1200套以上房源，对于后续行情冲击很大。要知道这个片区，安置房堪称是天量，比如火车南站的前锦新城、胪雷新城等安置房，这些2012-2015年房龄房源，总数可能超过10000套。

再看一组七普人口数据，城门镇2020年常住人口为137027人，而目前城门镇至少有36000套房源（均为2008年后新建的安置房和商品房），加上未来入市和土拍的房源，总数要突破4万套。此外当地还有大量民房存在，以城门村、黄山村等未来的城中村为代表，堪称城南刚需集中片区。

火车南站，现在是不缺刚需的房子，在这里可以满足不同刚需的需求，有安置房、安置商品房、次新商品房和在售商品房等，户型以80-100㎡居多，总价跨度很大100-200万之间。

在这种预期下，首当其冲是十年房龄安置房，目前报价已经到1万左右，甚至拆迁户自身预期也在降，甚至可回调到万元内；

当然，对比2014-2015年火车南站阳光城首次入市的10000元，2023年片区1.7-1.8万房价离那个低谷还是有距离，未来15000关口，是一个很重要节点。

目前入市的地块起拍价是在10000元左右，算上成本保本也要13000-14000元，另外据说片区要规划十九中仓山分校，也是为后续楼市行情助威。

最后说说，大兴地产的这场“造城运动”，确实在一定时间内，成了福州经济发展的重要推手。通过大规模造城来拉动地价，以获得更多的财政收益，提升城市价值，这个发展方向，看起来也没什么错。

过去城市“摊大饼”式扩张的步子，迈的实在是太大了，甚至腿都快瘸了。未来整个福州城市发展的方向，不该是扩张，而是内部优化。主城内部的核心空间效率，还是可以提升的。

毕竟，在核心区内，拥有最核心的公众资源和最完善的配套和相应的产业，只要在产业配套上多下功夫，就能形成区域内最优的人—产—城的良性发展循环，市区的房子够人口居住。

所以我们看到国贸、建发等拿地，都是回归主城模式，开发商的嗅觉都是很敏感，外围片区不确定性很大，关键还带为这些不确定买单。