有网友咨询说，他看到一张广告，上面写着首付“25万起入主福州五一路，总价不过百，学区福八中”，这种学区房会不会是一个坑？

关于这个学区房是否值得购买，今天这篇文章我把对学区的一些观点在这汇总下，如果以后再有问学区相关问题的，直接翻这篇文章就可以了。

1、

首先网友提到的学区房是位于五一中路的民航广场北楼，推广名是锦颐公馆；简单地说就是原来阿波罗酒店楼上，楼下有机场大巴去长乐机场；南楼则为此前的阿波罗公寓。

目前锦颐公馆主推建面约40-47㎡和68㎡的公寓，从网上信息可知：新房销售均价约为2.3万/㎡，大部分房源总价约为98-180万，个别大面积产品总价200万起。

项目本身有两个卖点：一个是位于台江五一路，地点优势明显，周边有茶亭公园、大利嘉城等，是老台江核心区；另一个是学区划片，小学对口国货路小学，初中对口福州八中；其中国货路小学一般，福州八中初中部前些年老八所录取率也很一般，就比一般城市中学高一些；

福州八中还有一个对口小学是台三小，这个小学要明显优于国货小。

2、

锦颐公馆夹在商业楼中间，并不适合居住，4梯37户；可以说作为公寓所有缺点，它都具备，可以说相当不宜居，或者可以理解成为买这个房子只是为了一个学位而已；真正有住家需求的人，可能不愿意住这种房子。

对于这种学区房的保值性和增值性，我是坚决不看好的，尤其是学区房老破小。学区房如果按宜居来分的话，大致可以分两类，一类就是老破小，一类是改善+学区，目前来看，只有改善+学区这一类未来的保值性是可以保证的，至于老破小或者类公寓是很难保证的。

以周边同样划片国货路和福州八中的二手房，金尊名都为例，该小区在2017年就已经挂牌3万了，如今二手房价格在2.8-3万直接，可以说这6年基本没有什么变化。

我们认为该二手房在2016年才2万，2017年涨了1万后，基本透支潜力；还有两个很关键原因是：

福州八中这几年老八所升学率不及预期，它在家长中学区房存在感很弱，导致接盘意愿不高；

另外，这种二类学区房的尾巴，不被家长认可。

还有一个原因是买房人对于小户型态度转变，也就是除了顶尖学区房的小户型，其他小户型在市场流通并不好，买房人首套房子并不认可这种40-60㎡，因为根本不够住，没几年就要换。

至于改善，在二套购入时候，有更好选择。

3、

还有最深层次原因：国货小和福州八中组合，这类房源供大于求；除了以上两个项目是划片这两学校，周边还有一大批学校划片，有单位宿舍，有次新房，区域跨度也很多，除了五一路，茶亭那边也有房源，甚至在五一广场旁边的正祥尊园也是划片。

这么多供给，导致这个国货小学这几年招生数量暴增，要之前这个小学还是比较冷门，人员众多，对于一个小学并不是好事，毕竟老师有限。

综合起来就是这种学区房泛滥，供大于求，一旦过了本轮生育高峰期，这些入学都是2013-2016年，但是这两年开始人口数量减少，目前买入的业主，等你要抛售，发现解剖学找不到。

所以这个小区不仅不宜居，而且供大于求，现在接盘未来肯定是亏的，目前周边二手房已经涨不动，甚至个别房源跌幅明显。为了二类学区房，花100多万值得吗？

最后思考一下：

出生人口的快速下滑，对于这种二类学区房是个大冲击，首当其冲就是这种炒作起来二类学区房；

高考的重要性到底还有多少，从社会层面去看的话，首先是即使你是名校毕业，如果你所在行业的社会红利消失，你的处境也会很难；近几年这种情况尤其明显，未来会成为常态；

对于小孩培养、家庭资产配置、房产购买，是一个统筹概念，而不是过于放大学区房对于家庭重要性，100万预算要花得值才是第一位。