自9月以来，福州方面发布取消限购等楼市新政，已经过去两个月的时间了。

9月到现在，从楼市行情来看，又是价格战，又是超级黄金周……无论是市中心还是二环外，每个楼盘多多少少也拿出来了压箱底的力度和策略。

对于买房人来说，天时方面的政策已经有了，地利方面总体供应在减少减缓，甚至开发商单方面的人和（价格促销）都有了，那传统的金九银十的福州市场是个啥行情呢？

1、

9月纯商住宅数据惨不忍睹，五区成交如下：

鼓楼14套、台江92套、仓山167套、晋安184套、马尾52套，合计509套；

10月数据是六连跌后，首次实现触底反弹，五区数据上涨明显：

鼓楼15套、台江148套、仓山241套、晋安337套、马尾99套，合计840套；

分区域来看，作为金九银十的节点，除了鼓楼外，其他区域成交上涨约五成。

10月的成交爆发，确实让人有些意外，但是也在情理之中，首先9月基数实在太低了，总数才509套，创下近十来个月的新低；

其次，在一系列组合拳的开始发力，但是最关键还是降价：

鼓台核心区4.5万-5万，依然保持相当稳定，二环内核心地块3.5-4万之间，也表现较强抗压能力；

但是其他区域，进入以价换量阶段：

三江口学区房从3万降到2.5万，非学区房有的从2.2万降到1.8万或1.2万；

火车南站从2.2万降到1.8万；

老仓山从3.3万降到2.7万，南二环从2.9万降到2.7万；金山保持在3.5万，部分二手房降幅大；奥体区域，二手房从高峰期3.5万降到2.7万；

五四北的新店外环之外，从2万降到1.4万；新店外环之内从2.5万降到2.2万，另外核心心区也跌破2.8万；

2、

市区初步形成54321的房价格局，二环内的豪宅、再改和刚需楼盘，由于定位不同，价格在持续拉大，即使同一片区域，价格甚至可能达到1万以上；

二环外新房价格对比，有的是稳中有降，有的大幅度降价，对比2021年，少的是10%降价，多的超20%。

从板块数据表现来看，危中有机，甚至有些区域已触底或反弹！

目前大行情不好，跌势明显，但是房企们为了抓住银十尾巴，确实是很拼了，只能割肉降价出货，现在至少是市中心的刚需、改善捡漏的最好时候。

另外，福州有的板块已经走出独立行情，鼓台始终是鼓台，你看上海西的改善盘只是稳中价格，成交就开始反弹了。

有些区域的几个盘，也存在这样的趋势，我们已经发现了，特别是有些新盘，已经降到可以达到反弹的幅度，未来必定会回归其价值。这些盘主要特点是周边有配套，所以从销量可知，这些房源去化相对较快，比如金山的楼盘、

福州楼市只要能降价，就能够解决问题的！

3、

虽然10月数据实现环比增长，但是同比2022年10月的1274套，今年行情据其实很差，随着后续大量房源入手，库存多的板块，依然是稳中有降；核心区在经历这一轮补仓，估计是达到巅峰，想要更进一步，有些困难。福州楼市基本新盘是有800-1000套的量，比高峰时期的2000套以上，大概缩减一半，也符合城市化后期地产走势。

首先是整体的地产行情真的变了，但是各地也不相同，比如不同体量的城市在分化，不同区域的项目在分化。

作为楼市的吹哨者，国内的土拍情况，早已给带来了预警。

从全国数据来看，2023年前三季度土地成交金额超过千亿的城市只有3个，分别是浙江的杭州、北京、上海；900亿体量的有两个，分别是超过900亿的广州和成都；然后是400亿到600亿体量的苏州、宁波、盐城、西安、南京等。

从数据来看，能在今年前三季度，超过400亿土地成交额的城市，居然是凤毛麟角，但是在前两三年400亿土拍体量，那是起步的入门门槛。

从土拍就能看到开发商动态，除了一线北上广深的城市外，哪些城市是土拍收获比较多的，这也就意味着，哪些城市更受开发商的青睐。对比一下，现在福州土拍拿地的开发商，我们大概涨到现在行情怎么样。

昨天的土拍，又是国企主力，有实力的民营房产，依然是作壁上观。