这两天看到电视台报道一则购房案例，对于买房人有借鉴作用：

有买房人花了几百万，买了三江口的榕城江上图（备案名江上图商务中心）的大平层公寓，以为可以换片周边的清华附中福州学校，结果被告知房子产权属于公寓即商办类产品，是无法划片入学。从报道可知，某些业主是花了3万多每平米，买了一套267㎡的大平层公寓，数量还不止一个。

这个实在令人震惊：在网络信息如此发达今天，怎么会入手这种房子，而且是冲着所谓学区房来的。

1、

从报道内容，我们大致分析一下原因：

首先是售楼部置业时告知是商办，不是住宅，所以没办法划片，那么最有可能是外部的分销在推广时候，误导了，因为分销广告提到大平层公寓，以及的“民水民电！还带天然气！入学”等字眼。因为有些分销为了利益，可能没有说实话。

其实只要有看网上文章，一般直觉都可以判断，这条广告肯定有问题，因为里面的每一条内容基本上都是纠纷的爆发点。因为公寓是不可以落户的，自然不存在划片学校。

甚至网签情况都可以看得到：办公或者商务办公。

但是业主什么是会搞错，主要可能被大平层给误导，因为大平层一般对应住宅，买房人可能想当然以为是住宅。但是别忘记后面又有公寓两个字。但是中介分销在卖房中，不可能去刻意点破，甚至买房人在问时候，甚至可能被中介敷衍回答。

2、

如果我们关注过土拍，就一定知道，土地按用途分为如下几类：

1、居住用地七十年；2、工业用地五十年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；4、商业、旅游、娱乐用地四十年；5、综合或者其他用地五十年。

作为购房者，我们主要关注居住用地、商服用地。本来，土地用途就已经把刚需绕晕了，但房企为了利润最大化，又创造了另一种奇葩的概念：公寓。

根据前文的介绍，我们知道并没有“公寓”这种类型的土地性质。公寓到底是何种性质，归根结底还是要看土地属性。为了便于读者理解，我们将其归纳如下：

其实住宅公寓也不好，因为他们布局是商业办公，导致很不宜居，而且人员流动性很复杂，早已经过时。

总之，碰到公寓，不管住宅还是商业，绕行就好，在当下楼市里没有价值了。另外，我们甚至认为小户型，50㎡以下，除非是一类学区房，其实也没什么价值了。

3、

需要提醒购房者是：40年产权的公寓本质上就是写字楼；70年产权的“住宅公寓”不能说不存在，但是非常少。关键还是看它的土地性质，只有土地规划是居住用地，将来不动产权证上才能是住宅性质。

但是本案例中出现一个大平层公寓，就误导不少买房人，但是行家都知道一般带公寓都是商业办公。所以买房人如果有疑问，一律默认他们都是商业办公，或者让销售自行佐证。

从贷款看，公寓商办只能贷款10年，一般有经验买房人也能判断出来。

回到文头，我们还是有大疑问：有七八百万购买力的人，为什么不去买市区一类屏东中学、延安中学的学区房，或者其他二类学区房，他们随便哪一个出来，至少现在都是所见即所得，但是非得要买一个清华附中福州学校的学位，这个操作很奇怪？

如何果是因为今年只能上初中部，那么隔壁的江山府也是划片福州学校初中，因为小学一二部对口初中都是一样。或者我们只能假设分销的迷魂汤太厉害了。本文中的套路，其实对经常看文章的人，应该是一眼就识破了。

而且榕城江上图这种商办估计也不是所有人都可以买得起，一方面是五成首付，另一方面户型都很大，普通改善可能都吃不消。

最后，也再次向广大购房者提个醒：如今的楼市机会很多，坑也很多，大家买房的时候一定要擦亮双眼。公寓、写字楼和商铺现在被买房人称之为地产三傻啊！其中公寓的迷惑性最大，很多人很容易掉坑里。从案例来说，买公寓是最容易出错的，所以建议绕开公寓，或者找个人问一下都行。