11月28日福州四城区迎来第七场土拍，共拍卖6幅地块，包括3幅商品房及3幅安置房用地，出让总面积248.55亩，起拍总价58.93亿。

其中最引人注目是宗地54号晋安浦下地块，该地块位于晋安河以东，属于近鼓楼地块；而在该地块不远处即楼面价超3.8万/平的鼓楼高工小区地块。

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那么本次土拍，有哪些看点，对楼市有何影响？

首先我们要看到本次土拍的前一周，已有10幅地块因出让条件调整，取消出让：

包括晋安新店东旧改片区9幅地块，即宗地2023-55、56、58、60号、61号、62号、63号、67号、68号等，同时还有69号仓山建新花卉市场地块。

虽然取消的原因是说出让地块出让条件调整，但是长期关注楼市的买房人，应该都懂是为什么，这里也不必展开。

最热门的浦下地块，据说有建发、国贸、保利、联发、首开、守正等实力房企报名，都是上批次抢夺鼓楼台江市中心热土的企业，所以这个地块不出意外，明天竞争很激烈，对于楼面价，结合起拍楼面价22607元/㎡，我们猜应该不会超过屏西大地块楼面价的2.8万，看看明天会不会准。

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另外的几个地块，由于处于外围或者属于安置房地块，估计没啥看头，国企自己拿去了。

最近网友发明一个福州楼市新名词叫二内晋，即二环内的晋安部分，以用来区别二环的晋安区域（二外晋），从板块划分看，东二环和五四北均属于二外晋。二内晋一个特点是区位离鼓楼近，开发成熟度高，配套更好，人气也更旺，

本次土拍唯一一幅位处市中心的纯商浦下地块（鼓励建第四代住宅），就是二内晋典型代表。

其实除了二内晋，我们再加一个名词叫原鼓楼，因为在1995 年，福州市辖五区 (鼓楼、台江、仓山三城区及马尾区、郊区)，很多老福州应该都知道的。

但是在1996年，福州市辖区行政区划进行重大调整。郊区更名为晋安区，划出洪山镇归鼓楼区，划出洪山镇的祥坂、长汀、高桥3 个村归台江区，划出建新、盖山、仓山、城门、螺洲 5 个镇归仓山区，划出享江、琅岐2个镇归马尾区，划入鼓楼区的五四、王庄新村 2 个街道办事处，并分别更名为茶园、王庄街道办事处，增设象园街道办事处，撤销台江镇，设立岳峰镇，红察乡更名为寿山乡，划入水部街道办事处的紫阳、紫新、砌池、丝绸厂、福马5 个居委会，划入原东门街道办事处的塔头、桂香、康山、琯尾、晋安浦一、浦二、浦三、浦四9 个居委会，划入新港街道办事处的连潘、连辉、象园、邦辉4 个居委会；

鼓楼区从台江区划人茶亭街道办事处的斗中、西营里、福中、九福庵4 个居委会，划出琼河、东西河以南水部街道办事处的龙庭、状元2 个居委会归台江区，划出鼓西街道办事处的农大居委会归仓山区，撤销东门街道办事处，设立温泉街道办事处，增设五风街道办事处

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也就是在1995年鼓楼共辖鼓东、鼓西、华大、南街、东门、东街、安泰、水部、五四、王庄等10个街道，174个居民委员会。

但是区域调整后，鼓楼把五四、王庄新村 2 个街道办事处40个居委会；以及水部街道办事处的紫阳、紫新、砌池、丝绸厂、福马5 个居委会，原东门街道办事处的塔头、桂香、康山、琯尾、晋安浦一、浦二、浦三、浦四9 个居委会。这些原鼓楼的区域，给了现在的晋安。

那么本次这个浦下地块，其实在1995年属于鼓楼，所以我们称之为原鼓楼。

这些原鼓楼地块，按照当年看法，是属于鼓楼外围区域，1990年代前期福州也有二环，当时北二环是华林路、南二环是国货路工业路、东二环是六一路，西二环是白马路。

从最近土拍来看，这些原鼓楼地块，基本是有人要，有些还曝出天价，比如高工地块；而晋安区之前地王，即建发央玺所保持的可售楼面价35121万/㎡，这个地块也是原鼓楼地块。

眼下的福州，已逐步进入了城市发展的后期阶段，当城镇化率超过六七成时，速度必将放缓。这个阶段特点是：旧城更新，向内优化，而非继续向外摊大饼。

所以，开发商拿地趋于保守，尽量靠近市中心，毕竟福州主城积累着最多的城市资源，交通发达，出行便利，基础配套设施和商业配套设施齐全等，这些稀缺的优点资源，都是新兴板块所无法比拟的。从买房人置业角度，在晋安置业，可尽量买二内晋或者原鼓楼区域。