这两天，虽然有上海西建发璞云开盘“热卖”，甚至中介又开始造势，但是楼市实际行情却依然不乐观：

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又一个月初了，前些日子救市的风从月初吹到月尾，再到月初，但现在只抠抠搜搜的放出了降息，行业人士期待的大招还憋着蓄势待发。

再看福州，新房、二手房似乎都是靠着学区利好吊着口气，据说那些外围没啥学区配套的房子，中介都没带看信心了。

但是市场热盘的集中度越来越高，分化态势越发明显。

虽然目前上海西的豪宅建发璞云网签97套，但却不代表整个楼市回暖，6月新房纯商住宅成交比5月还差：

6月五区共成交978套，比5月的1147套还少169套，分别是鼓楼35套、台江69套、仓山381套、晋安313套和马尾180套，其中两大房源主力区域晋安、仓山和马尾成交下滑明显，而马尾180套主要是来自亭江的三盛璞悦长滩网签，属于非正常网签，实际成交要更少，而中心区域主要靠台江，就是来自建发璞云的网签。

可以说剔除马尾部分楼盘非正常网签，实际6月成交已经跌到近900套大关，所以除了部分豪宅行情外，实际楼市行情是很差，正好遇到有豪宅热销，中介置业们发一发喜报，鼓舞一下自己，也可以理解。

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那么现在成交数据对比2022年6月如何？

对比2022年6月福州成交1186套，2023年6月978套，甚至还少208套，今年的行情可见一斑。

虽然现在市场供应不算多，但面对目前的购房需求来说足够了，大量平销盘都有的卖。整体来看福州虽然表现很差，但个盘差异却相当明显。

当然，现在能热销的真的属于个案了，整体市场环境事实上是在下沉的，而越是这种时候越需要我们关注楼事信号：

首先，市中心有一波独立行情，因为之前断供太久，而且都是安置型商品房，一些楼盘地块也很小，导致供需不匹配，所以我们看到鼓台成交均在20套上下浮动，当有纯商入市，只要产品好、位置好，价格合适，不管是什么样的市场都不缺愿意买单的购房者。所以对于豪宅热销无法扭转大行情，也带动不了行情，这些豪宅也就是1000套以内，对比整体市场好几万房源，可谓沧海一粟而已。现在左右福州楼市行情，还是二环外大量新房市场。

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其次，买房人要了解福州行情，不要被带节奏。可以说，从今年福州6月份以及二季度交易数据来看，市场确实表现比较疲软。

从数据反馈的情况看，此次福州楼市降温起始于4月份中下旬，直接表现是看房量和签约量明显下降，这个基本和全国行情一致，因为福州作为二线弱城市，无法走出自身独立楼市周期。

所以，现在包括开发商和中介代理机构明显感受到交易持续疲软所带来的压力。所以我们就能理解他们对于豪宅热销解读，毕竟如果中心城区再卖不动，那这个行情是雪上加霜的境界。

目前福州楼市分化行情加剧，二环外销量很难看，二环内由于成交占比少，即使有个别热卖，体现在月度数据，也不好看，对于买房人来说，记住行情惨淡就好。

最后，是我们比较关心的问题，因为楼市降温的压力对于房企资金状况会产生较大的影响，或意味着6月份重点房企销售数据也会同比下降成。那么，对于开发商的资金状况是否会恶化，值得我们注意，甚至前期一些暴雷开发商，他们的债务处置工作变得困难。

同时在市场就也会衍生出很多新的现象，包括购房者持续观望、价格下跌甚至价格战等问题。

总的来说，对于个别豪宅热销，改变不了当下行情，毕竟这些豪宅可能是置换而来，可能是新富豪购买力还存在，也可能是延期的购买力释放等。但是总体市场，比如刚需、刚改关心的二环外楼盘，都在降温，比如一些去年销冠盘开分销、降价等，对于买房人来说，等一个合适心理价位，在二环外买房，应该不难了。

还有一个现实，我们要认识到：未来市场可能就是1000-1200套这个量，对比以往1500-2000月成交，有很大滑坡，一方面是购买力增量少了，另一方面是原有存量多了，跟人口下滑是一个道理。有关注闽侯行情就知道，在2011-2015年闽侯有多少别墅增量，如今这些市场与当年比起来，几乎是零头了。