过去三年，福州楼市有这么个反常规的现象：

在主城区核心的地段，几乎看不到小户型的身影。

一方面是政策严格，开发商无法偷面积，让原来超级赠送的神户型无法再现，最少需要98-105方以上来代替；

另一方面在于二胎家庭爆发后，改善对于三房需求更为迫切。

早些年那些享受到房价红利的那群人，现在已经进入了中高端，甚至终极改善，他们对于户型需求，至少139、143、159㎡，甚至需要180、200㎡以上，才能得到满足。

所以，当下福州楼市呈现出：“好的改善户型一房难求，满城的刚需无人问津。”

1、

在这种背景下，我们发现市中心的次新房，有一种户型，价格出现大跳水，即使是鼓楼的房子也难以避免：

鼓楼里，位于六一路与群众东路交叉口，是2012年开盘，2013年交房的次新房。

这个楼盘属于鼓楼，但是隔着马路，南侧就是台江，另外离晋安河也很近，对面即使是晋安区，相当于三区交汇之处。

鼓楼里为福建海祥房地产开发有限公司开发，一个小开发商，总共占地10000㎡，共计2栋楼联体楼，呈L型，共计251户，主力户型在30-40㎡之间，堪称是极刚户型，以1室1厅为主。

2、

2012年鼓楼里首次入市，开盘价格在2万，在当时已经属于天价，要知道当时的南江滨的一众江景房：融侨外滩、梅岭观海、中庚红鼎天下豪宅，也就是2万出头；而像鼓楼里这种极刚需的房子，居然卖到2万，这个价格甚至和当时鼓楼一些小户型二线学区房持平。

当时卖到2万，有两个原因：一是鼓楼的房子，区位也还可以，周边有市体育馆、世欧广场等；二是划片鼓楼第五中心小学和闽院附中，虽然段位是二线学区房中的尾巴，但是要强于那些非学区房。

作为一个正好10年次新房，如今价格却好像走了一场过山车：

从最近成交轨迹分析，该项目二手成交在2019年达到3.5万，但是属于房源中相对大的户型，市50㎡；在2020年二手成交达到3.8万，是29㎡户型，具有较高参考意义；进入2023年后，29㎡户型价格下探到3.2万，而新近成交一套26㎡，由于受户型拖累，价格跌破3万，到2.9万。

目前挂牌价格基本集中在3.2-3.5万之间，对比前些年，是降了超5000-6000元以上，即使对比2012年开盘价2万，如今挂牌价格算上利息，涨幅是低于其他房子，那么这种市中心极刚需小户型，为什么涨不起来？

这就带来一个问题：市中心20-40㎡段的小户型，是不是没有未来？

3、

市中心小户型涨不起来，不是一个孤立现象，以2019年神盘乌山九巷来看：

乌山九巷是一个双地铁房，还有一定赠送，2019年售价超4万，不少人还是加价购买，但是如今二手房成交也是4万出头。

对比2019年豪宅保利天悦4.4万入市，如今二手成交超5万，乌山九巷这种30-40㎡面积段的二手房，在升值方面要远远低于那些中大户型的房源。

这说明现在50㎡以下的小户型，在接盘侠眼里就是一个鸡肋：

这种小户型是一室一厅，意味未来3-5年就面临换房；那么从换房成本考虑，有人就会选择租房而不是买房，导致接盘群体在减少；

虽然说这种小户型，总价控制在100万出头，但是室内空间有限，住起来特别不舒服，另外还是一层十几户，比安置房还差。唯一优点是区位还算方便。

当下行情，刚需最容易受周期影响，叫他们买一套鸡肋房源，可能很多人不愿意，宁愿短租。

以江南CBD这个花海里（貌似小户型都希望带一个里字）楼盘为例，新品4月入市，目前网签13套。

小户型没有未来，宁愿租也不要买，因为购买机会成本要大于租金成本。