最近有网友在咨询：看了南二环的改善盘建总江南尚璟，又看了目前网签情况，心中十分疑惑，为何被称为老仓山改善天花板的楼盘，这么叫好不叫座，后期会不会推出特价房，影响前期业主。

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从网签来看，建总江南尚璟在今年5月入市，已经推了208套，网签56套，网签连30%不到，对比上海西的两大改善盘，这个网签率着实低了不少。

这个楼盘位于南二环白湖亭片区，定位为改善，户型、区位、社区等，虽然不是什么仓山天花板，虽然看起来综合素质还可以，但是网签率确实比较低。

从价格来看，该项目143户型均价是2.9左右，定位为中改客群；125和115㎡由于定位为首改客群，均价在2.7左右；均低于前些年入市老仓山三大改善盘：

2019年12月10日，福晟云樾东升开盘情况：9#/15F/2T2户，共30套，备案均价32756元/㎡；

2020年12月5日，融侨则徐道壹號开盘情况：A6#/2T2户/牵手楼/16F/98套，共计98套；毛坯31249元/㎡+车位25万/个。

2021年1月29日，中骏世界城璟悦开盘情况：1#/2T4户/1-16F/落地/64套；2#/2T4户/1-15F//落地/60套；3#/2T4户/1-16F/落地/64套；5#/2T4户/1-16F/落地/64套；6#/2T4户/1-16F/落地/64套；共计316套；精装备案价31886元/㎡，折后均价31567元/㎡。

2、

号称老仓山天花板的产品，再配合“低于前些年3000-4000元”定价策略，4个月交出56套战绩，到底是谁的问题？

我们认为有如下原因：

在断供多年后，从2019年到2022年，老仓山迎来三大楼盘，福晟云樾东升、融侨则徐道壹號和中骏世界城璟悦，这三个楼盘体量一个比一个大，从最初200套，再到400多套，再到上千套，从供给紧缺到供给平衡，最终到供给过剩，老仓山的改善基本面已经形成翻天覆地的变化，房子不缺了。

另一方面是购买力消耗相当大，而且都是3万+的水平，400万左右购买力，优质客户消耗殆尽，也就是该买的都买，不会买的可能也不会买了，那么对于后面的楼盘来说，寻找可替代客群成为当务之急。如果执着于在仓山挖掘，难度很大。

第一个原因，最好的客群消耗已经差不多。

其次，在改善眼里，这个南二环的区位，改善认可度不是很高；老仓山的区位中，被改善认可最高的是南江滨的江景房，比如桥南周边的中庚红鼎天下、鸿博梅岭观海、港头的世欧上江城、闽樾湾等。

南二环这个区位本身刚需成分更多一些，改善区位基因偏弱，虽然有商业综合体加成，但是都是别的板块玩剩下的花样，没有新鲜感。

3、

这个楼盘给人一种似曾相识的感觉，比如周边要建新学校，还是仓山知名小学；另外社区打造、户型等，如果是看过很多楼盘的人，就会觉得没有新鲜感，带有其他品牌房企的影子，对于那些身经百战的老江湖，这个楼盘本身很平庸。随着仓山客群需求更高，项目吸引力也没那么大。

如果在2020年，现在这个定价是有市场，去化也不是现在这样，但是如今是2023年，大面积的户型，定价要2.9万左右，总体性价比不是很高，在南二环卖房，最主要还是要有性价比，无论是刚需和改善，这是对于买房人来说，最直接源动力。

最后就是信心问题，由于南二环库存大，去化慢，那么即使改善盘曲高和寡，坚持自身定位和定价原则，但是万一后续，周边刚需盘开启价格战或者特价房，也会动摇这个改善盘定价根基，这才是有些买房人顾虑所在。

未来价格如果下降，会不会成为福晟云樾东升第二、融侨则徐道壹號第二呢所以这个改善客群的信心，决定他们入场速度。

所以这个楼盘，5个月56套，是有各方面原因，对于要入手的买房人，我们有如下忠告：

从这些年案例来看，影响房屋价值的因素永远都不是置业口中的定量（配套、规划等），而是变量，有些变量可以让房产增值，有些却让房产贬值。

对于南二环，不管是新房还是二手，记住了，在你下决定的时候，只要你的内心产生一丝丝的犹豫，你就不要买。不管你犹豫的是地段、产品还是钱包又或是其他，你都不是当下这个市场当下这套房子的准客户。

现在买房谨慎一些是必要的！