在深化国企改革的大背景下，为了应对国有企业资产规模庞大、管理分散以及市场竞争力不足等问题，各地平台公司纷纷成立资产运营公司，希望通过专业化平台实现国有资本的有效整合与运营，提升资本效率和回报率，促进国有资产保值增值。
一线城市的平台企业运营公司由于成立时间较早，积累了较为丰富的经营管理经验和较为完善的体系，这为它们在市场竞争中占据了有利位置。然而，对于大多数三四线城市的平台企业资产运营公司来说，由于起步晚、经验不足、经营管理基础薄弱等问题，在实际运营中面临着诸多挑战。
J企是山东某市属国有平台企业旗下全资资产运营管理子公司，2021年起陆续接收集团及其他子公司所移交的资产。去年3月份一次性接收150余万方资产后，J企管理面积骤增3.1倍，且资产类型多样，涉及独立商业、商铺、写字楼、办公用房、公寓、住宅、储藏室、仓储、配套用房、土地等业态，总计超200万方、总价值超100亿，严重考验资产管理能力。然而就在此时，公司人员出现重大变动，业务的正常运转出现困难。对此，J企主动出击，审视自身业务痛点、堵点、卡点，梳理出三大亟需调整的业务问题：
1、缺少系统有效的资产管理体系
有效的资产管理体系不仅可以帮助企业在日常运营中提高效率，还能在遇到突发情况时迅速作出反应，保持企业的稳定发展。然而J企资产管理业务起步晚，内部体系未理清，一方面权责划分不明晰，大多采用“一事一议”的审批模式，流程繁琐复杂，严重制约工作效率；另一方面缺少过程管控，“先斩后奏”“违背制度”“市场指导价过时”等情况屡屡发生，经营风险大。因此，J企亟需通过有效的体系建设来规范业务开展和推进，提升整体组织力。
2、资产状况不明晰
由于资产骤增，J企难以在短时间内准确掌握公司究竟拥有多少资产、这些资产具体分布在哪里，以及资产的具体状态如何。这种资产信息的不清晰，不仅影响了企业的资产管理效率，也限制了企业对资产的有效利用和价值最大化。
3、经营数据缺乏实时性
另外，由于新增资产来源不一，资产台账、口径等也存在差异，更不要提招商任务完成率、出租率、空置率、收缴率、欠款分析、履约分析这类关键经营指标。这些数据统计难度较高，常常是“领导提要求，基层再查找录入，再提再找”如此反复，不仅难以实时、动态地了解实际经营情况，数据的准确性更是无法保证，这导致管理层在做出决策时缺乏足够的准确数据支持，影响了决策的质量和效率。
总的来说，J企在资产管理业务方面体系建设尚不够完善，资产盘点工作做得不够清晰明确，经营数据的透明度和可控性也不够高，这些问题都影响了企业对业务状况的整体把握，亟需改进。
针对以上问题，J企学习行业优秀的经验，从三个方面来提升资产运营管理能力，3个月完成体系建设、资产盘点和经营可视工作。下面将以J企为案例分享平台型企业在资产运营管理方面的优化提升与创新实践。
夯基：体系建设保障业务规范有序
“工欲善其事，必先利其器”，J企在资产管理体系建设方面采取系统化+数字化的方法，从理清组织分工、明确权责体系、梳理作业要点三个方面着手，构建标准统一、管理规范、协同有序的资产运营管理体系，并固化到业务线上数字化系统中，实现合理分工、权责明确、流程清晰。
1、组织方面-确保工作有承接
J企结合资产管理要求及当前公司岗位配置，重新梳理资产管理岗、资产运营岗、财务管理岗职责，形成标准岗位职能及工作分工，确保资产管理全生命周期工作有承接。
2、权责方面-强化风险控制
围绕资产建档、接收、变更、处置、规划、巡检、维修、委托协议、租赁合同、财务收缴、合同诉讼等资产相关流程决策要点，明晰运营公司与上级公司资产管理人员及集团公司运营管理部的权责划分，以“强化风险控制、提高决策效率”为导向，基于包含资产租赁政策、租赁合同审批、资产维修等在内的32种作业场景制定32类业务权责，合理授权，控制风险，使得各级管理者能够在自己的权限范围内快速做出决策，也减少了因职责不清导致的工作疏漏，提高了工作效率。
3、流程方面-助力业务协同高效
J企梳理11类资产管理业务流程标准，包括资产盘点、资产变更、资产巡检等，涵盖了从资产的接收到最终处置的全过程。通过明晰不同业务场景下，各业务流程的岗位协同、关键流程要点、流程开展步骤，形成资产管理操作指引，确保在人员调整、业务调整等情况下业务运转也能协同高效，最大限度地减少人为因素对资产管理效果的影响。
以资产安全巡检为例，①首先明确巡检频率，土地类、住宅、公寓每月巡检一次，商业、商办、厂房每周巡检一次；②其次明确专项巡检时间节点，如国庆、春节等重大节日；③再次明确联合巡检要求，每季度工程、招商、运营部门进行一次联合巡检；④最后明确不同业态类型的巡检标准项。
通过这三方面调整，J企搭建了系统化的资产管理体系，并固化在业务线上数字化系统中，岗位清晰、权责到人，在实现业务流转高效有序的同时也有效防范了业务风险，为后续资产运营夯基垒台、立柱架梁。
固本：聚焦7大维度完成家底盘点
体系建设相对完善后，后续资产盘点怎么做？J企在接收资产过程中发现，移交的资产1/4的房产类资产属性以院、楼、层、连续几间商铺为管理单位；1/20的房产类资产命名不规范，如命名缺失楼号、单元号、房号等；资产位置、来源、产权、价值、用途、抵押遗留问题等信息记录在十几张excel表上，缺乏清晰的资产信息和资产留档，公司无法直观了解资产情况，给资产盘点带来极大困扰，也给后续资产运营带来了困难。
J企在清晰盘清家底的过程中，从标准化、规范化、统一化的角度出发，围绕资产基础信息、接收信息、产证信息、价值信息、抵押信息、经营信息、处置信息七大维度进行了全面的资产盘点。这种方法不仅有助于企业全面了解自身资产状况，还能为未来的资产管理和运营提供坚实的基础。
1、项目划分标准
J企在项目划分上采用了灵活而具体的标准，确保每个项目都能被准确识别和管理。
①独立的住宅项目、商业或园区，可以作为一个单独的项目进行管理；
②同一商圈内的零散资产或同一区域内的相邻地块，可以合并为一个项目进行管理；
③不同社区/街道的零散资产，应分别创建项目进行管理。
2、资产分类标准
J企根据资产用途建立了三级分类标准，统一管理口径。
①一级分类：房产类、土地类；
②二级分类：如商业、商办、厂房、公寓、住宅、配套用房、土地等；
③三级分类：独立商业、商铺、写字楼、办公用房、公寓、住宅、储藏室、仓储、配套用房、土地等。
3、资产命名标准
为了确保资产命名的统一性和规范性，J企制定了以下命名标准。
①原则上按照测绘报告、产证等资料中的资产名称进行命名；
②楼栋楼层命名：对于可以按照楼栋楼层命名的资产，如写字楼、公寓、住宅等，采用“楼栋名称-单元-房号”的组合命名方式。例如：1号楼-2-301；
③街道门牌号命名：对于无法进行楼栋楼层命名的资产，如街道商业资产，按照街道门牌号进行命名，例如汉江路66号。
4、资产管理颗粒度标准
J企在资产盘点时，按照长期规划中的最小管理单元创建资产记录，确保资产管理的精细度，如未来一栋楼整体管理经营、出售，资产可按楼建立，若按户管理经营，则需拆解到户；对于J企大量颗粒度与要求不符的资产，通过多表联合查询、实地考察丈量、测绘公司测绘等多种方式了解资产情况。
5、资产信息维度标准
J企在本次盘点中，集中整合资源，盘点维度包含以下7部分。
①资产的基本信息（所属项目，资产名称、面积、面积来源、层数、位置等）；
②接收信息（来源、取得日期、移交单位、遗留问题）；
③产证信息（产证类型、产权证号）；
④抵押信息（抵押金额、抵押时间、抵押权人）；
⑤价值信息（资产原值、原值依据、资产价值）；
⑥经营信息（合同承租方、合同周期、缴费情况等）；
⑦资产处置信息（处置金额、处置时间等）。
同时，J企引入先进的资产管理平台，结合本次资产盘点，将分散的资产进行统一登记，形成全量资产线上台账，3个月成功构建数字化资产360°档案，以7大档案信息分类页签，来清晰地展示资产的全貌信息，包括从资产的基本信息、接收信息、到产证信息、抵押信息、价值信息、经营信息到处置信息，以及该资产的关系图谱信息，也就是该资产从“来”到“去”的全生命周期信息都完整地记录在档。从资产接收、日常管理、租赁经营、到资产退出，全流程在线化管理，能随着业务的开展、执行，自动同步更新到资产台账和资产档案里，以此来实现“资产家底动态盘清”。
筑垒：强化合规监管，锻造风险堡垒
由于资产体量大，依靠人工对合规性的制度要求进行逐一审查，工作量大、难度高，难以保障资管工作流程的规范运行，J企推动数字化体系与资产管理业务的深度融合，聚焦资产安全风险、资产经营风险、合同履约风险，监控关键指标，预警潜在风险，强化合规监管，促进国有资产保值增值。
1、在资产安全层面
J企从发现安全隐患、确保经营合规视角出发，明确房屋、电梯、消防、强电、给排水、燃气、装修情况、租户使用情况、非法占用等维度巡检标准，明确土地、住宅、公寓、商业、商办、厂房等各类资产巡检频率，巡检位置打卡、巡检问题记录后自动分配，推送责任人按期整改，通过以上措施，保障资产安全。
2、在经营风险层面
J企构建资产运营业务决策指标体系，从资产管理和经营管理视角对资产各项指标进行实时洞察，通过日常资产运营管理业务流转，实时联动业务档案数据，形成资产数据总览，清晰了解招商任务完成率、出租率、空置率、收缴率、欠款情况、履约情况、问题客户情况，助力管理层及时发现经营问题。
3、在履约风险层面
J企重新审视和评估政策租赁单价，落位不同面积、不同业态资产的租期时长、免租期时长、租金涨幅要求，当实际执行突破制度要求时自动预警，通过“业务&数据”在线化，防范业务风险。
总结来说，J企在资产管理过程中，面对庞大的资产体量和复杂的合规性要求，通过数字化手段实现了从人工到智能、业务从被动到主动的转变。这一转变不仅提高了资产管理的效率和准确性，还显著增强了风险管理能力，为管理层的决策提供了有力支持，帮助企业在复杂的市场环境中保持竞争优势。
资产运营管理工作不仅是一项复杂而细致的任务，更是对企业综合管理水平的全面检验。以J企为代表的大型国有资产管理机构，肩负着国有资产保值增值的重要使命，其在资产管理领域的表现，不仅关系到企业的生存与发展，更直接影响到整个行业的健康生态和社会经济的稳定增长。
面对庞大的资产规模和不断变化的市场环境，J企不仅要顺应时代发展的趋势，抓住行业变革的机遇，还要积极应对各种挑战，履行社会责任。J企在资产管理上的成功实践，不仅为实现自身资产价值最大化奠定了基础，在日益激烈的市场竞争中抢占先机，也为其他企业提供了宝贵的借鉴经验，促使其更好地适应市场变化，提升管理水平，共同推动我国资产管理行业的繁荣与进步，为国家经济建设贡献力量。
