作者 | 罗健亮 广东南冠律师事务所律师

估计租客自己也没想明白，自己花巨资投资在租赁物上进行经营，最终却因建筑物是违法建筑，租赁合同被认定无效而被收回租赁物。

如何理解“违法建筑”，参照《城乡规划法》的解释，违法建筑主要是指未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑物。简而言之就是“无证建设”的建筑物。当然，从广义上看，这些建筑物不应仅限于城镇建筑物，还包括乡村建筑物。毕竟《城乡规划法》的调整范围涵盖城镇和乡村，即使是集体土地上的建筑物，也不能构成法律上的豁免。

通常在房屋租赁合同纠纷中出现租赁合同无效的情况，往往就是出租人未办理相关报建手续，便和承租人签订房屋租赁合同，以致于后续纠纷的出现。

值得一提的是，尽管《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中虽然明确否定该类租赁合同的效力，但法律对此采取宽容态度，该司法解释的后半句表达为“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”可见，出租人只需及时补办报建手续，无效合同可依法转为有效合同。

然而，租赁合同被认定无效，出租人又不补办报建手续，承租人陷入两难窘境——被扫地出门和巨额投资损失。尤其是在租赁房屋从事餐饮、宾馆等商业活动，无效合同引发的损失难以计付，到底租客又能如何救济呢？

01笔者观点：出租人应当在确定责任分担的基础上，考虑多种补偿方式向承租人予以补偿

首先，在租赁物归属的问题上，即使租客是斥资修建租赁物的建筑方，基于“房地一体”的原则，承租人亦只能享有该租赁物的使用权及管理权，所有权依旧归土地权属方，即出租方，该观点不应有异议。

其次，因违建导致租赁合同无效后，租赁物未被行政机关强制拆除之前，承租人对自身投资建筑物丧失合法占有的权利，只能够向出租人主张其实际损失。“实际损失”又该如何认定呢？

02能够评估的，优先考虑评估

对于用于开展生产经营的房屋，其损失可直接按照投资费用和经营利润上考虑。该种情形应优先考虑委托有资质的评估机构进行评估。评估内容包括建筑物的建设投资、购置设备价值、停业损失等，得出最终损失后，再按责任比例进行分担。

03涉及装修损失，参考司法解释规定

对于装修损失是否分担的问题，可参照以下《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理：

第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十一条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

04写在最后

出租人应预留给承租人搬迁的时间或补偿搬迁导致的损失，毕竟对于租赁合同无效而言，损失最大的莫过于租客。若强行要求其搬离，不仅不利于矛盾的解决，还会导致社会秩序受到破坏。

[完]