今年以来，东莞二手房究竟如何？

为了更清楚直观了解，我之前做了《东城近一年二手涨跌榜》、《南城二手涨跌榜》、《虎门二手涨跌榜》、《长安二手涨跌榜》。

而此次统计的环城区，包括万江、高埗、石碣、道滘、茶山五个镇街，发现今年以来，这些镇街二手房挂盘均价，90%以上都跌了。

就具体个盘来说，万江的理想沁园跌幅18.82%，金地·艺境水岸跌幅13.05%，盛世华南10.78%，尚峰温莎堡跌幅12.07%，滨江公馆跌幅13.83%。

石碣的玖颂江湾跌幅11.14%，中熙君墅湾跌幅10.04%，王洲湾1号跌幅17.26%，合信地王广场跌幅13.32%。

高埗只有几个小区，标杆性的新世纪颐龙湾跌幅3.79%。

道滘的五福里跌幅16.25%，沿海丽水佳园跌幅14.14%，金地城南艺境跌幅14.82%。

茶山的美丽湾畔花园跌幅15%，保利锦城二期跌幅10.77%，时代荟跌幅11.47%。

房价跌幅这么多，也不奇怪。今年以来，东莞楼市整体行情差，环城区的二手也不能独善其身。

但机会是跌出来的。只有跌一跌，买到价格才会更笋，相对会更加安全。

而在年底到明年上，悲观情绪还是挺多的，不乏一些极度悲观、手头上很紧的业主，急售卖房，价格会比较笋，注意捡漏。

明年中之后，强刺激+口罩放松+美国加息放缓，很多事情会慢慢乐观了。

1、万江二手涨跌榜，最高跌了19.13%

万江算是南城东城外溢最重要的区域了，不过从最近一年的涨幅来看，也是呈现下跌。

其中跌幅超过10%的小区有，葡萄庄园三期、江滨花园三期、盛世华南、理想沁园、水印长堤、加州花園、恒大帝景、金地·艺境水岸、富通圣堤雅、多伦多翠邸、滨江公馆、尚峰温莎堡等楼盘。

就具体来看，贝壳网划分的6个板块，华南摩尔、客运总站、胜利路、石美、万江、万江中心，小区跌幅较高的，基本是之前价格炒作过高的楼盘，现在挤掉水分，价格降幅比较大。

其中华南摩尔，聚集了不少小区，年代较新的小区，价格现在都不便宜，尤其是以北大资源御城、御湾、葡萄庄园三期等为代表，都是2010年以后的楼盘，挂盘价冲高之后回落。

华南摩尔板块江景资源的北大资源御湾、北大资源御城，两个核心标杆，价格高，但价值也比较高。

客运总站板块跌幅不算多，理想0769和阳光海岸都是比较大型的小区，不过都因为楼龄比较旧等因素，价格不算特别贵，2.5万左右，对刚需还是比较友好的。

胜利路，金地外滩8号，享受江景资源，三江六岸建设之后，这边居住环境是比较舒适，今年来价格也有一点下跌。

石美板块小区，价格也基本上跌了。这里板块价值差一些，和前两三个板块相比，价格也要低一点，例如金地艺境水岸等次新盘，价格不到3万/平。

万江板块只有一个小区，富通圣堤雅，价格也是跌了。

万江中心，不少小区的楼龄比较老旧，有些零几年的楼盘价格，只要不到2万。滨江公馆、尚峰温莎堡价格比较高，但跌幅也比较大。

2、石碣二手涨跌榜，最高跌了17.26%

石碣的二手小区在今年，基本上也是跌了。

跌幅超过10%的有玖颂江湾、中熙君墅湾、王洲湾1号、合信地王广场、碧桂园珑远紫宸府、中惠悦湾。

其中参考价小区，价格也是跌了。达鑫江滨新城跌了7.01%，骏隆君悦天城跌幅0.1%，东协广场五区跌幅1。03%。跌幅都不算高。

石碣作为主城区外溢镇街，靠近城区的板块，价值和价格都比较高，尤其是大王洲桥周边，过桥之后，通过东城中路，一路能直达东城万达万达商圈，因此也是东城外溢客，关注度最高的石碣板块。

目前大王洲桥一侧，在售的二手盘，就是达鑫江滨新城、王洲湾1号、中熙君墅湾等小区，价格在石碣是偏高区域，片区内中海新盘项目，之前是是石碣在售价格最高楼盘，单价破3万。

其次是石碣大桥，靠近石碣镇中心一侧，合信地王广场、江景华庭等小区，主要享受石碣镇中心的配套，因此价格相对来说，反而还便宜一些。有小区的价格，甚至只要1万多。

虽然价格便宜，但今年来，整体的价格都还跌了。

3、高埗二手涨跌榜，最高跌了5.95%

高埗在售二手楼盘不多，只有三个小区，不过最近这一年，三个小区价格也是在陆续下跌之中，但跌幅都不算大。

只有一个参考价小区新世纪颐龙湾，是本地龙头开发商新世纪操盘的，小区楼龄比较新，目前挂盘价在2.5万左右。

这盘体量也比较大，有5000多户，内部配套也比较丰富，游泳池、篮球场、羽毛球场这些运动设施也比较完善，小区门口就是颐龙湾商业，满足日常的一些需求，是环城区体量比较大的小区，是高埗的的标杆盘之一。

另外，高埗的万科第五城也是高埗体量比较大的小区盘，楼龄也比较新，位于高埗与石碣交汇的北王路，旁边是莞香文化市场，小区楼下有永旺超市，平常买菜购物也比较方便。

小区靠近交通主干道，靠近路边的可能会有点噪音。

另外光大江与城，小区体量适中，年代比较新，目前挂盘价在2.6万左右。目前高埗的三个小区，价格相差不大，对环城区买家来说，选择性会比较丰富。

4、道滘二手涨跌榜，最高跌了16.25%

统计的道滘最近一年在售小区中，价格基本也在往下走，部分参考价小区，价格跌在10%以上，例如丽水佳园小区跌幅14.14%，金地城南艺境跌幅14.82%。另外，新里城一期也有7.71%。

道滘参考价小区比较多，有新世纪上河居、沿海丽水佳园、君汇半岛、新里城一期、金地城南艺境等小区。这么多参考价小区，也从侧面能够体现出，道滘的小区关注度是比较高的。

很大因素是，小区整体楼龄都比较新，例如金地城南艺境2015年，大新鸿基豪苑2021年，君汇半岛2015年，不少都是10年内次新盘，是买家比较喜欢的楼龄。

对南城和主城区外溢的买家来说，道滘距离相对来说比较近，加上价格比万江等镇街要便宜，因此是众多南城外溢客的重要选择地之一。

当然和南城更接近，周边未来规划配套比较好，加上江景资源等优势的楼盘，价格会更贵。

这里以金地城南艺境为代表，东莞大道经水乡大道下来就到，速度很快，基本上这条路不会太塞车，时间距离是比较短的。

加上学校已经在建了，小区内部的环境不错，看江景。因此价格也比较贵，挂盘均价2.8万。

不过周边新盘因素，有点难卖。

而这一片周边的丽水佳园、新里城、君汇半岛都是参考价小区，足以说明这片接受南城外溢购买力，还是挺强的。

5、茶山二手涨跌榜，最高跌了15%

茶山目前也算是环城区买家挺关注的一个镇街。

今年一年来，茶山二手盘价格也是在一路走低，跌幅超过10%的楼盘也有好几个。包括美丽湾畔花园跌幅15%，保利锦城二期跌幅10.77%，幸福派跌幅11.29%，时代荟跌幅11.47%。

茶山关注度最高就在茶山新城，聚集了茶山市政配套设施，包括茶山体育馆、图书馆等，目前已经有伟隆国际、保利锦城、广源纳帕溪谷、时代荟、宇丰名苑等小区聚集。

小区楼龄都比较新，都是2010年，甚至最近几年的楼盘，价格来说比目前在售的新盘价格，要稍微便宜一点。

目前茶山新城在售的新盘小区也不少，莞民投莞月湾、鲁能公馆、嘉华嘉誉湾、金融街等等。

这一片的小区楼盘太多，竞争比较激烈，对买家来说，挺幸福的。