相信这几天大家都看到了，楼市有几个重磅消息同时袭来，同时有几个地王袭来，小阳春已经扑空了3月，4月大家继续等待，而地王这个热点却让很多人高潮了，因为过往很多时候的房价都是因为地王的出现，而这次是否会重现高潮呢。

就在3月27号，根据中国房地产报的报道，苏州、厦门和宁波在同一天诞生了3个地王项目；不仅如此，在3月28号，上海黄浦区的中海一楼盘开盘，最终以98.5%的去化率，总销售金额196.5亿元的成绩刷新了全国楼市的开盘记录，套均的总价在2500万到6000万左右。

大家看到这个消息，一个是面粉卖出高价，一个是面包卖出天价，如果仅仅从数据层面来看，大家一定觉得楼市已经重新火爆了，很有前两轮楼市的感觉了。但是咱们还是要透过现象看本质，其实，现在这个节点出这种消息还是要做做气氛组，希望能烘托一下小阳春的热度，当然我们昨天也说了，3月的小阳春目前来看落空了，而上面说到的地王其实还是重点城市已经掏出压箱底的地块了，希望证明自己的土拍雄风，当然，男人什么时候需要证明自己，很简单，就是被别人说不行的时候才需要。

而咱们仔细看了一下，拿苏州来说，出让的地王是位于工业园区的双湖板块内，出让面积4.6万平方米，容积率为1.0-1.02，起拍价为5.5万一平，这个起拍价还没开拍其实就已经创下了苏州楼面价最高了，而最终经过6家房企的激烈竞争，最终由绿城用30.82亿元拿下。很多人可能不清楚这个地块的背景，苏州的朋友应该都知道，这个双湖板块已经有近十年没有新增土地供应了，周边的二手房源挂牌价都超10万一平，像湖滨四季小区挂牌均价甚至高达16.7万一平，而地块的容积率也是近年出让土地中的低位。

很明显，大家应该也都看出来了，这是拿出了祖传压箱底的地块了，核心地段中的核心，加上长期的零供应以及够安全的预期，才造就了这次的苏州地王，高端需求对新楼盘早已经虎视眈眈，所以如果是郊区拍出地王大家可以说楼市全面回暖了，但是拿这种王者地块出来做了地王，只能说造势的氛围组还是可能性大一些，因为我们之前也说了，后续更多的新商品房都是卖给改善客户和有钱人的，可以允许这种房子涨价甚至炒作，普通工薪族或者无房人更多的只能考虑保障房了。

还有厦门的这块地王，是由厦门国贸以32.1亿元拿下，溢价率高达恐怖的41%，吸引了7家房企参与，经过152轮的竞价，历时都超1个多小时，而厦门这次的土拍不设底价，也取消了地价上限，同时还取消了销售限制的均价，让房企为之疯狂的竞价了。而大家也都发现了，楼市自从取消限价之后，各地就开始时不时有地王出现了，这个会不会让楼市重新暴涨呢，相信炒房客还是希望看到这个局面的，像过去一样，地王带动周边二手涨价，然后带动片区甚至整个城市的房价上涨，而这轮来说还是不太现实了。

大家都知道，现在地方不好卖地了，土地出让收入在断崖式的下滑，很多地方体制内的收入都靠中央转移支付在维持，降薪回收福利等操作也已经屡见不鲜，所以现在能卖出去的地块只有核心区的核心地块，这些地块在过去其实地方都是非常不舍得拿出来的，而现在为了维持土拍的收入和市场的面粉价格，不得不把这些地块拿出来去吸引房企来拿地了，而民营房企现在基本不会轻易拿地，外围郊区的地块就更难吸引到民企来了，而核心地块的土拍还是能吸引一些资金还充裕的房企，因为预期够，利润也有想象空间，只要还想做房地产这行，就还会适当的考虑出手拿下。

而楼市的分化其实也就在一次次的高端土拍中慢慢形成，新商品房和保障房的住房体系正在潜移默化的调整中，老商品房的这些业主正在被慢慢边缘化，因为这类老商品房后续只是交房地产税的标的物而已，市场基本不会接纳了，真正的有钱人重新置换到新商品房，普通无房人或者穷人就选择保障房，中间夹层的就不要想套现离场，老老实实交房地产税就行了，所以为什么说政策期就是窗口期，很多人可能还是后知后觉的，因为中间的这波人的房子，有钱人看不上，没钱人买不起，能找到套现的人也越来越少了，底层的刚需支撑不住这个购买力，所以才形成了当下新房和二手天量挂牌堰塞湖的状态。

当然很多人还是抱有一线希望的，毕竟北上深还没一撸到底，最后的上涨希望就没有完全破灭。而在前几轮的时候，地王的频出或者房企玩涨价去库存的操作，其实还是因为棚改货币化和居民杠杆率持续自主的提升创造出了很多的购房需求，加上买涨不买跌的信仰，助推了街口大妈都知道买房会赚钱的氛围，从而形成了大家不顾一切疯狂买房抢房的场景。但是现在大家的杠杆率已经加不动了，而且收入的稳定性也不够，大家担心的是自己的工资能否持续，所以也不敢轻易贷款30年去买房了，就像现在的房企不轻易拿地是一个道理，巧妇难为无米之炊。所以有钱人下场买房才是后续政策刺激的重点，整体市场想短期回暖难度非常之大，而小阳春也暂时是镜花水月的。

而上面另外说到的上海楼王，其实看似很火爆，但是还是玩的杭州那老一套操作，因为均价虽然很高，达到了17.2万一平的备案价，但是这个新楼盘周边的二手房更加夸张，比如翠湖天地二期的挂牌均价在20-26万一平，很明显的一个倒挂操作，买到就是赚到的套利空间，这些有钱人睁着眼都看的到，可以说买一套就赚上千万的差价都是轻轻松松的，所以售楼部热闹的就跟买白菜一样，因为都是有利可图的操作，如果这都算楼市火爆了，那杭州也就不会着急出台二手房完全松绑的操作了，因为新房卖的爽了，二手降价后就开始挤压新房的差价了，甚至后面所谓的倒挂也只是心里安慰而已，实际并没有那么高的利润差，当然有钱人也不差这几百万。

所以大家要清楚，无论是地王还是楼王，现在透过表象看本质后都会发现，其实还是有足够的预期或者价差才有房企或者购房者进来入场，大家几乎看不到郊区房子有出地王或者郊区楼盘日光盘甚至楼王的，更多的土地还是非常便宜甚至根本无人问津的在卖，对新楼盘来说也是一样，房企卖不出去新房才是常态，而不是个个楼盘都能卖成楼王，本质还是在变相的以价换量，如果没有降价的话，现在想出货确实非常困难，因为大家都捂紧钱袋子了，或者直接换成黄金，当存钱利率持续降低，当买房不再赚钱，普通人剩下的投资渠道确实不多了，这几年能做到不亏的已经是佼佼者了。