众所周知，我们房地产市场，除了商品房、二手房市场以外，在二手房市场中还有10%左右的回迁房。相比普通商品房，回迁房的优势还不少，最引人关注的就是它的价格，一般要比普通住宅便宜40%，甚至更多。而且回迁房一般物业费也更便宜。照理来说，这么优惠的价格，应该更受市场欢迎才对，可最近几年，这种住宅不仅变得越来越不被购房者看好，甚至有行内人士坦言：再便宜也不买回迁房！这是咋回事？

.01啥是回迁房？其实说白了，回迁房就是发展商征收土地时，赔给原居民的新住宅。这种房子一般都在城市改造区域，有的是其他地方刚盖的新楼，有的是原地翻新的老楼。而且，回迁房因土地性质不同，最终的产权年限也会存在差异：1、如果回迁房是用作住宅的话，那么产权年限是70年；2、如果回迁房是用作综合用地使用的话，那么产权年限是50年；3、如果回迁房是用作商业经营的话，那么产权年限是40年。另外，回迁房看似在价格、公摊方面有很大优惠，但真要深究，你会发现这些表面上的优惠，里面充满了“坑”。

.02回迁房会有哪些风险？1.回迁房质量比不上商品房。回迁房的性质和商品房不太一样，它不以盈利为目的，所以一些别有用心的开发商，为了节省成本，缩减工期，就会对回迁房的建造标准和监督力度远不如商品房。例如回迁房的设计、隔音、防水可能就差商品房一大截。短时间里可能看不出来，但部分房龄超过10年以上的回迁房已经有不少出现了墙体发霉、设备老化的情况。这些都给住户的日常生活带来困扰。

2.回迁位置与周边配套设施不理想回迁房的位置大多位于城市近郊，周边往往缺少成熟的配套设施和交通网络，从而影响居民的正常生活。比如老年人想买菜得搭公交车花费几十分钟，年轻人上班通勤就更麻烦了，一天来回通勤就得花费两三个小时。

同时，中国优质的教育、医疗资源大多都集中在市中心区域，如果选择回迁房，这基本就意味着孩子和好学校无缘，长辈也无法享受城市最好的医疗服务。

3.回迁房交易困难重重回迁房的交易分两种情况：1.有房产证的回迁房，可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。2.如果业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证，在做二手房交易时，是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。而没有房产证的回迁房，往往也存在产权问题，购买这样的住宅，一旦发生产权争端，业主就有可能面临财产损失的风险。另外，无完整产权或只有回迁合同的回迁房是无法进行抵押贷款的。

此外，回迁房物业管理不善也是比较常见的，一般回迁房基本上都是一些不知名的小物业公司，这种公司收取的管理费便宜，但是一分钱一分货，给予的服务质量也很一般。所以表面上回迁房的价格更便宜，但实际上权衡了这些东西以后，很多人就会发现，买回迁房不仅仅是钱的问题，还需要考虑到购买入住以后的生活便利性，甚至一系列的法律问题。

.03购房记住“3不买”除了回迁房，还有三种类型的房子，不建议购买！1.不买交易过户超过两次的房子房子转手太过频繁，可能会存在更高的风险，或许是质量问题，又或者是邻居素质差、小区管理混乱，总之这样的房子最好还是避而远之。未来的房地产市场是买家占优势，没有必要承受这些风险。

2.不买商住两用房商住楼的土地出让年限一般只有40年或50年，而且，商住楼的贷款利率普遍更高于普通住宅。而且，商住楼通常不享受学校、商业、居委会等配套服务，这可能会对生活带来诸多不便。

而且，商住两用房通常是位于底层的商业空间上面的住宅单元，一般这种住宅存在噪音、人员流动等问题，如果你打算长期住在这套房，未来还有打算结婚生子，那么就更要慎重了。

3.不买有危险源的房子一旦房子周围有危险源，就很可能带来环境、健康和安全风险，对居住和投资都很不利。比如房子附近有化工厂，高压输电线，变电站等等，哪怕工业排放处理得再严格，周边环境、空气质量也好不到哪里去，长期居住可能会损害健康。

总之，买房子，真的要冷静冷静再冷静，既要衡量自身的经济状况以及未来的还贷稳定性，也要把可能存在的风险都想清楚，这样才能做出对自己有利的决策。

END万子婳说：文章的每个字，都是我用心敲出来的，点个「在看」，让我知道，你们也在为人生「拼尽全力」。*图源网络*