一：简要点评
核心卖点：容积率仅0.89，5层真洋房 4层叠拼，低密度，近地铁，环境好，有产业，具备一定的稀缺性
楼盘问题：中铁的口碑较差，品控有悬念，距离市区较远，生活配套弱
二：具体信息
1、说片区：
该项目位于彩石片区，这里距离济南市区比较远了，到奥体约13公里，不过因为这里位于经十路以南旅游路沿线，六山合围，片区环境好；加上这里是齐鲁科创大走廊的核心位置，聚集了山东高等技术研究院、超算中心、中科院科创城、量子基地等高端的科创平台，片区南部也有职业学院、山东商职等高校，这里未来会聚集足够多的高精尖的就业和高收入人群；此外，该片区的居住用地都是“一类居住用地”，规划的都是低密度的产品，以洋房+叠拼为主，形成了比较纯粹的改善居住舒适度的片区。
环境+产业+品质，这三者的结合才成就了这个片区。
当然目前片区配套还不够完善，片区的产业还在落地建设中，不过这里的宣传没有只停留在口中，而是在行动中不断推进，这里需要时间在来完成自身的蜕变。我个人是看好彩石的。
2、说楼盘：
位置：中铁住宅组团在彩石的位置比较优越，北侧靠着经十东路，东侧是超算中心，南侧是山体。今天分析的中铁阅麓府项目距离经十路的8号线地铁口约300米，东门口就是公园。
产品：该地块容积率仅为0.89，现在很少有容积率低于1.0的住宅地块了，共204户，车位235个，规划了11栋5层洋房，11栋4层叠拼。一层是带下跃带院子，顶层带露台。项目配有下沉庭院，含有健身中心、泳池等；楼间距主要在22-27米。洋房和叠拼均为毛坯，预计2025年6月份交付，目前所有楼栋已封顶已取证，物业为中铁慧生活，物业费洋房2.14，叠拼为3.52。学校是历城二中礼轩学校东校区（中小学），附近有私立新航外国语学校；附近有规划商业综合体，只是目前还未建设，建成时间未知。
【户型信息】
一、洋房：
143㎡四室两厅三卫；172㎡四室两厅三卫；194㎡四室两厅三卫
二、叠拼：
上叠215㎡三室两厅四卫；下叠242㎡四室两厅四卫
【层高】
叠拼：1楼3楼：3.3米；2楼4楼：3.1米；负一楼：6米
洋房：3.15
【院子】
一、洋房
一楼下跃面积：130-210㎡，层高：6米
院子面积区间：
143㎡：56㎡，扩大院120多㎡
172 ㎡：58/76㎡
194㎡：67㎡
顶层露台面积区间：38-45㎡
二、叠拼
上叠下叠都为南北院，面积区间：下叠130㎡，上叠：南院24㎡，北院13/16㎡
【户型面积】
一、洋房：
建面约143-172-194㎡全四房（一层为底跃户型带院子，顶层为顶跃户型带露台）
南向超大阳台约10.5-11.2米，半封，赠送一半面积，公摊在17%左右，综合得房率87%-89%
二、叠拼：
下叠，一层+二层，建面约245㎡
南北双院，小院面积100平左右，44平济南最大采光井，地下空间如地上般明亮，下跃约198平，6米挑高可分割两层，二层南向15米超大开间
上叠，三层+四层，建面约215㎡，首层3.3米层高，南北双院，约8米巨厅开间，三层四层均为南向15米超大开间。
【梯户】
143一梯两户，172一梯两户电梯双开私密电梯厅，194㎡一梯一户（私梯入户）。
户型图：
上叠的：
下叠的：
楼盘销售节点：
待入市，预计4月份上旬首开，首开楼栋未定
目前宣传价格：
洋房300-500万
叠拼600-800万
总结：
中铁彩石组团土地是中铁2016年高价拍得，溢价率199%，5宗地块的综合楼面价约1.3万/平，成本非常高，中铁高估了土地的价值和以后的市场，项目从入市就销售困难，波折不断，销售价格一路走低。估计正式因为此，中铁阅麓府地块脱离了原先的“中铁城”售楼处，产品设计上也力求改善，大门、园林、外立面、户型都和之前的产品有了明显的提升。上边说过了，彩石这个片区只有好产品，购房者才会买单的。没有人会愿意到离着核心区13公里的地方买落户的产品的。中铁在彩石还持有好几块土地未开发，开发商是希望做出好产品迎合改善客户的需求的，好摆脱销售艰难的困境。
中铁阅麓府的基本面是非常棒的，位于改善定位的彩石片区，片区环境好，也有向上发展的产业支撑；靠近经十路，附近300米处地铁口，通勤会相对方便些；稀缺的低密度的设计，5层的洋房+4层的叠拼，这放到整个济南都是难得的低密度住宅；最新的改善产品设计，大门挺气派，外立面颜值高，配有下沉庭院和会所；中铁实力雄厚，所有楼栋均已封顶。
但是楼盘也存在不确定性，中铁的口碑之前比较差，这个项目的交付品质咋样多少也有些悬念的，目前售楼处展示的还不错，只是售楼处/样板间装修上明显可以感受到中铁的"审美"一般，奢却不精，缺乏品味，好在这个项目是毛坯交付，精装就真不敢给客户推荐了。此外目前周边生活配套较弱，毕竟彩石多低密度住宅，片区居住人口少，自然配套要弱些。
这个楼盘比较适合在附近工作的，以及追求低密度想要更好的居住舒适度的不那么在意日常生活配套的，以及养老的客户。
这个楼盘值不值得买，还得看入市的价格，看看啥价格入市吧，目前宣传的价格个人感觉有些高，希望有个实在的价格入市。
中铁阅麓府是预算250万以上，追求外围改善的必看楼盘之一。
项目实拍:
