一、简要点评

核心优势：建发品控好、独树一帜的产品、外部配套好

楼盘问题：高架的噪音、部分楼座采光差

二、具体信息

建发雍泉府这块地原本是恒大的商业综合体，因为恒大的暴雷风波，后改成了住宅用地，在2023年10月历城控股兜底拿下，楼面价5591元/平，和建发合作开发。建发是厦门的国企，实力雄厚，在济南长清开发了2个项目，在西部王府庄区域开发了建发玖熙府，虽然产品很好，但是因为已开发的项目过于偏，所以市场影响力有限，建发还是想通过位置更好的建发雍泉府打开济南市场的，只是时运不济，刚开放售楼处不久，高架公示了！

该项目容积率2.7，1071户，规划了13栋楼，其中9栋小高层/4栋27层高层，高层户型是106的三居和129平的三居，毛坯交付；小高层户型是106/129/143/176的（首开只有143/176的，106/129的小高层位置不太好），精装交付。户型很不错，北侧有设备平台赠送，所有户型都是落地窗；公摊：高层28%，小高层20%。建发物业，车位1：1.3。

首开信息：

1# 27层 1个单元 两梯四户 106㎡/129㎡（边户129㎡，中间户106㎡） 合同公摊28% 毛坯

5# 27层 1个单元 两梯四户 106㎡/129㎡（边户129㎡，中间户106㎡） 合同公摊28% 毛坯

2# 17层 2个单元 一梯两户 143㎡/176㎡（西单元西户176㎡，其余143㎡） 合同公摊20% 精装

12# 18层 2个单元 一梯两户 143㎡ 合同公摊20% 精装

预计首开价格：

106平米：155万起，1.46w，好楼层估计1.55w；

129平米：188万起，1.46w，好楼层估计1.6w；

143平米：265-310万，1.85w-2.16w；

176平米：370-410万，2.1-2.33w~

只是预计的价格，一切以月底开盘为准。

户型图：

卖点看下图：

建发雍泉府优劣势非常突出，都摆在明面上。

核心优势之一是：建发牛逼的产品力，王府大门、苏式园林，亭台楼阁、曲水流觞，中式建筑确实更能打动人心；户型也非常不错，S墙设计、落地窗、赠送北设备平台、精装标准也不错。

核心优势之二是：外部配套不错。楼盘北侧路对过就是龙湖北辰天街，距离万虹广场约1.2公里，日常购物消费方便；靠着两条主干路，工业北和凤凰路，距离6号线地铁口凤凰北路站约300米，距离3号线地铁王舍人站约600米，距离2号线/6号线换乘站凤凰路站约1.2公里，交通很便利；距离已经建成的天鸿万象新天体育公园约800米，项目东侧路对过也有规划公园；划片上学，大概是里仁学校，口碑相对还可以，中等偏上的学校。这是大概的配套，因为周边多地铁，交通便利，所以它能辐射到的适合在此买房的客群会更广；北侧楼盘密集，多是刚需定位的楼盘，未来也能承接周边的置换改善。个人以为这个房子的流通性会是不错的。

不过楼盘劣势也很突出。

主要劣势一：噪音。北侧是工业路路高架，最北侧楼栋距离高架40米左右，东侧未来大概会建设凤凰路高架，在这个路口还是互通立交桥，靠着工业北路和凤凰路的楼栋肯定会受噪音影响的，如果夏天睡觉有开窗的习惯，或者对噪音比较敏感的，那可能不太适合。

主要劣势二：采光。小区正南侧有三栋公寓楼，99米多，天寒日那天可以影响到前两排3/4/9/10号楼的采光，西侧是恒大城30层的住宅，下午对西侧楼栋也会有侧遮影响。

真是一个让人非常纠结的楼盘，产品很好，地段不错，只是这噪音和采光属于不可改变的/能给居住带来实际影响的两大硬伤了。

能不能买，还得看具体入市的价格。就目前情况来说，106的1.5万的价格可以，160万买如此配置的房子是合适的；129的总价得200万，买个高层的毛坯，其中北侧两个卧室靠着高架，可能不是太合适，这个预算选择比较多；143的小高层，首开的12号楼可以重点关注，280万左右预算还是合适的选择；176的就是周边地缘性改善了。