土拍一直被视为房地产市场的晴雨表，每一次土拍的结果，不仅反映了房企对市场前景的信心，也间接预示了未来房价的可能走势。因此，土拍市场的动态始终牵动着多方目光。在市场大环境持续调整的状态下，2024年的土地市场也呈现出整体趋冷的态势，房企投资持续低迷。根据中指数据，2024年300城各类用地成交规划建面为14.0亿平方米，同比下降14.7%。其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.3%，住宅用地出让金共计2.1万亿元，同比下降27.8%。

值得注意的是，尽管市场整体趋冷，但在年末却呈现出一定的“翘尾”现象，尤其是在一线城市，得益于供地节奏调整以及土拍规则放宽等因素，部分高总价、高单价地块成交活跃。不过这种现象并不代表房企对未来市场预期的根本转变，更多是由于供给端的变化所致。

纵观全年，国央企及地方国资仍旧是拿地的绝对主力，据统计，全国2024年拿地金额TOP100企业中央国企及地方国资家数和金额占比超八成，民企拿地整体相对偏弱。

2024年倏忽而逝，在全国市场表现低迷的情况下，让我们聚焦山东土地市场，探究2024年交出的“新答卷”。

本文数据来源：中国土地市场网

2024年全年山东土拍数据汇总

（土地用途：涉宅用地&商业用地）

（土地用途：涉宅用地）

2024年山东全省商住土地成交共计2062宗，同比下降24.36%（去年为2726宗），成交总用地面积5493.43万方，同比下降22.79%（去年为7114.98万方），成交金额达2257.42亿元，同比下降23.16%（去年为2937.82亿元）。

从全年角度来看，土地市场的成交宗数、面积以及金额相较于去年同期大约下降了两成，上半年表现较为低迷，而下半年土地供应量则逐渐增加，呈现出明显的“前低后高”趋势。具体到各季度的表现，第四季度的成交规模显著超越了前三个季度，成交量也有了大幅的反弹，年终“翘尾”意味明显；然而，与去年同一时期相比，仍然存在下滑的情况。

（土地用途：商住及涉宅用地）

宅地方面，潍坊、济宁、菏泽分别位列2024年山东省各地市涉宅用地面积出让排行榜前三。排在首位的是潍坊市，1-12月涉宅用地出让面积469.95万方；排名第二的是济宁市，469.45万方；菏泽市位居第三，成交373.96万方。

2024年，自然资源部对住宅用地供应提出了新的要求：“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。”这在一定程度上避免了土地资源浪费，助力楼市去库存的同时也限制了各省市的土地供应规模。

再加上低迷的市场环境下房企拿地更为谨慎保守，全国土拍市场都呈现出较为冷清的状态。山东土拍市场也经历了同样的变化，房企拿地也越发谨慎保守，整体成交宗数与成交金额都略有下滑，国央企仍旧是拿地主力，约占全部拿地房企三分之二。

2024年山东各地市拿地TOP15企业

1、济南

2024年济南市商住土地成交共计127宗，同比去年下降45.73%（去年为234宗），总成交用地面积为346.69万方，同比下降51.15%（去年为709.72万方），成交金额达255.99亿元，同比下降44.04%（去年为457.47亿元）。

与2023年相比，2024年济南土地市场延续低迷态势，土地交易活跃度降低，房企拿地仍以谨慎、理性为主，成交集中于优质地块。整体供求规模下降，成交以政府平台托底占绝对主力，仅少量稀缺优质地块能实现公开市场溢价成交。

2、青岛

2024年青岛市商住土地成交共计50宗，同比去年下降69.7%（去年为165宗），总成交用地面积为142.37万方，同比下降67.33%（去年为435.74万方），成交金额达119.37亿元，同比下降65.1%（去年为342亿元）,供地规模持续收缩。

远郊区年末集中供应，平度市和原黄岛区为2024年供地热点区域，主城区中崂山区供地量最多、楼面地价最高。2024年土地溢价率涨至5.42%，房企更关注核心板块优质地块，崂山及黄岛各一宗住宅地块溢价，其他均为底价成交。值得一提的是，青岛今年出让的崂山区王家村地块，楼面地价达39516元/方，刷新山东省住宅用地最高单价纪录。

3、淄博

2024年淄博市商住土地成交共计106宗，同比去年下降17.19%（去年为128宗），总成交用地面积为266.7万方，同比上涨13.24%（去年为235.51万方），成交金额达110.04亿元，同比上涨21.47%（去年为90.59亿元）。

与2023年相比，2024年淄博土地成交宗数有所下降，但总成交面积及成交金额均有所上涨，市场略有回温。从土地出让节奏来看，四季度出让规模较大。从拿地企业来看，国企仍旧是拿地主力军，民企以山东民泰实业集团、淄博合义置业等本土房企为代表持续拿地。

4、枣庄

2024年枣庄市商住土地成交共计82宗，同比去年下降24.77%（去年为109宗），总成交用地面积为201.52万方，同比下降37.87%（去年为324.36万方），成交金额达154.75亿元，同比下降30%（去年为221.06亿元）。从拍地走势来看，土地供应主要集中于四季度，占比为67.02%，其次为一季度，占比为14.89%。

5、东营

2024年东营市商住土地成交共计48宗，同比去年下降34.25%（去年为73宗），总成交用地面积为145.99万方，同比下降37.54%（去年为233.74万方），成交金额达42.47亿元，同比下降34.87%（去年为65.21亿元）。

整体来看，成交规模和成交金额均有明显下滑，这主要受困于低迷市场下去化速度减缓，这是楼市新常态下的必然结果。值得一提的是，拿地TOP15企业中，东营国企、民企拿地相对均衡，民营房企中海通、鑫都等房企拿地积极。另外，在2024年东营中心城推出的体量较小的农贸市场商业地块受到房企青睐，像东营鑫佳置业拿下的东辛片区的鑫兴农贸市场地块则创造了2024东营中心城最高的118.16%溢价率。

6、烟台

2024年烟台市商住土地成交共计69宗，同比去年下降24.18%（去年为91宗），总成交用地面积为235.3万方，同比下降27.87%（去年为326.23万方），成交金额达82.54亿元，同比下降53.78%（去年为113.68亿元）。

涉宅地方面，低容积率成为主流，容积率1.5之内地块占比拉高。低容积率意味着更容易设计出高品质项目，未来烟台低容积率高品质住宅项目或将成市场主流。值得注意的是，本地房企蛰伏后开始抓住市场机遇，盈科拿下开发区嘉鸿食品地块、飞龙摘得高新区核心位置地块、绿霖置业拿下宋家庄旧改E2地块等。

7、潍坊

2024年潍坊市商住土地成交共计380宗，同比去年上涨10.79%（去年为343宗），总成交用地面积为915.98万方，同比上涨20.87%（去年为757.82万方），成交金额达352.2亿元，同比上涨31.02%（去年为268.81亿元）。

回顾过去三年数据，潍坊土拍市场在经历了2023年的短暂下滑后，于2024年出现了明显回升，成交金额虽尚未追赶上2022年的387.14亿元，但成交宗数已超越2022年的365宗。从拿地企业性质来看，2024年潍坊土拍市场依旧是国企撑起了大半边天，民营企业偶有参与，但基本也是一些实力较强的企业。

8、济宁

2024年济宁市商住土地成交共计310宗，同比去年上涨9.93%（去年为282宗），总成交用地面积为741.43万方，同比下降6.76%（去年为795.18万方），成交金额达240.66亿元，同比下降11.02%（去年为270.47亿元）。

从拍地走势来看，年底成为济宁土地市场爆发期，并于12月达到峰值。分区域来看，任城区挂牌出让地块规模最大，其次为高新区、兖州区、太白湖新区、济宁经开区。

9、泰安

2024年泰安市商住土地成交共计56宗，同比去年上涨3.7%（去年为54宗），总成交用地面积为185.67万方，同比上涨23.63%（去年为150.18万方），成交金额达75.3亿元，同比上涨78.22%（去年为42.25亿元）。

无论是出让宗数还是成交面积、成交金额，相较2023年均有所回升，但尚未回升至2022年水平（2022年为111宗、82.08亿元）。涉宅用地拿地TOP15企业中，虽然国企占据主力，但是东海等民企的身影也出现其中，在当前的市场形势下展现了拿地的魄力与信心。

10、威海

2024年威海市商住土地成交共计141宗，同比去年下降19.89%（去年为176宗），总成交用地面积为323.74万方，同比下降29.23%（去年为457.43万方），成交金额达104.61亿元，同比下降15.25%（去年为123.44亿元）。

总体来看，威海市土地成交宗数、成交面积与成交金额连续三年都呈下滑趋势，缩量明显。从拿地企业榜单来看，民企越发谨慎，涉宅用地榜单企业中，民企跌出TOP10，国企占据绝对主力。

11、日照

2024年日照市商住土地成交共计71宗，同比去年下降33.64%（去年为107宗），总成交用地面积为227.56万方，同比下降4.04%（去年为237.14万方），成交金额达86.65亿元，同比下降1.07%（去年为87.59亿元）。

整体而言，2024年日照土拍市场整体表现较为冷静平稳，虽然成交宗数有所下降，但是成交面积、成交金额变化不大。从拿地企业性质来看，国企已成日照土拍市场常客，民企持续谨慎，整体成交相对较少。值得一提的是，由德瑞集团竞得的【2023A-24 号地块】溢价率高达 48%，可以看出，对于好的地块，市场关注度和热度均有显著提升。

12、临沂

2024年临沂市商住土地成交共计146宗，同比去年下降5.81%（去年为155宗），总成交用地面积为425.33万方，同比上涨8.53%（去年为391.89万方），成交金额达130.44亿元，同比下降0.21%（去年为130.71亿元）。相较2023年，临沂土拍市场相对稳定，成交宗数有所下降，成交规模稳中有涨，成交金额相对持平。从拿地企业来看，国企已成临沂土拍市场的绝对主力。

13、德州

2024年德州市商住土地成交共计115宗，同比去年下降48.66%（去年为224宗），总成交用地面积为300.08万方，同比下降44.15%（去年为537.34万方），成交金额达106.27亿元，同比下降43.29%（去年为187.38亿元）。

整体来看，在经历了2023年的短暂上涨后，2024年德州土拍市场大幅缩水，几近腰斩。在低迷的市场环境下，房企变得更加保守，对于新项目的投资更加慎重，特别是在选择土地时更倾向于核心区域或有潜力的地块，并且对价格更为敏感，或者干脆减少参与土拍。但是值得关注的是，在国企拿地托底的大风向下，德州联强置业、嘉泰置业等民企仍旧保持稳定拿地态势，与国企平分秋色，彰显了稳健的企业实力和充足的信心。

14、聊城

2024年聊城市商住土地成交共计88宗，同比去年下降56.22%（去年为201宗），总成交用地面积为235.70万方，同比下降38.61%（去年为383.96万方），成交金额达97.66亿元，同比下降36.8%（去年为154.52亿元）。从拍地节奏来看，主要集中于四季度，并于12月达到峰值。从拿地房企来看，京都双创置业、聊城星光地产等民企在一众国企的包围中杀出重围，成功进入拿地TOP15榜单。

15、滨州

2024年滨州市商住土地成交共计123宗，同比去年下降12.14%（去年为140宗），总成交用地面积为293.75万方，同比下降16.65%（去年为352.44万方），成交金额达117.61亿元，同比上涨8.88%（去年为108.02亿元）。

回顾三年数据，滨州土拍市场实现了成交金额的三连涨，但成交宗数和成交面积有所下滑。量少而价高，可见2024年更侧重于出让优质地块，高楼面价地块占比较高。从拿地企业来看，无论是拿地数量还是拿地面积都是国企平台占据大半江山，仅有部分民企在土拍市场上崭露头角。

16、菏泽

2024年菏泽市商住土地成交共计150宗，同比去年下降38.52%（去年为244宗），总成交用地面积为505.62万方，同比下降35.7%（去年为786.30万方），成交金额达180.46亿元，同比下降34.28%（去年为274.61亿元）。

回顾以往，在经历了2023年的短暂上涨之后，菏泽土拍市场在2024年出现了下滑。整体来看，2024年的菏泽土拍市场可分为冷冷清清上半年，热热闹闹下半年，且住宅地块容积率整体相对偏低，高品质住宅用地显著增加。高品质住宅项目用地的大幅增加，迎合市场需求，将有效推动房地产市场平稳健康发展。

2024年山东企业拿地总榜

从山东省拿地面积TOP20榜单中可以看到，无论是商住用地还是涉宅用地，国企都是当之无愧的拿地主力，而且其中不乏平台公司身影。

2024年山东民企拿地总榜

从民企top20榜单中，我们可以看到山东本土房企仍旧是绝对的“主人翁”，不见外来品牌民企的身影。不过，无论是商住用地还是涉宅用地，榜单排名都出现了大幅度的变化，例如2023年榜单中名列前茅的众成集团在2024年未参与任何土拍活动，东方佳园、鑫鑫诚实业等民企也未能上榜。

与之相反，联强置业从2023涉宅地榜单中的第11位跃升至2024年的第4位，烟台佰和置业、菏泽龙翔置业等企业进入榜单。另外，值得注意的是部分房企在立足“大本营”的同时主动向外开疆拓土，如瑞马集团于济南拿地、星光地产于泰安拿地等。

回顾过去一年，我们可以看到，山东省的土拍市场呈现出供应减少、成交宗数和金额下滑的特点，但同时也在年末迎来了“翘尾”现象，显示出一定的回暖迹象。

在2024年，山东各地政府积极调整供地策略，采取了更为灵活的少量多次供地模式，避免了地块积压，并且所供应的土地多为“小而精”的优质地块，这有助于企业提前评估并锁定目标地块。然而，全年来看，土拍市场的整体热度并不高，房企在拿地上表现得愈加谨慎，特别是在非核心区域。尽管如此，对于一些位于核心地段的高质量地块，仍出现了激烈的竞争，甚至有地块以高溢价成交，例如崂山王家村地块就创下了青岛乃至全省的新高。土地市场热度分化仍旧有扩大化趋势。

与此同时，“国进民退”现象仍旧持续，国企成为拿地的绝对主力，托底力度不减。在国企发光发热之余，我们也能看到联强置业、东海集团等本土民企的身影，且更为理性地聚焦优势城市、优势地块，同步加强精细化管理，更有经验地应对当前市场形势，以便实现企业的长期稳健发展。

2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。土拍市场也不例外，在去库存为主基调的大环境下，土地供应的频次与规模或将受到更严格的限制。

尽管如此，优质土地资源依然备受追捧，本地房地产开发商也在持续加码投入，这反映出他们仍然对山东省的房产市场保有信心。每一段历史都是未来发展的序曲，对于2024年的土地拍卖市场将如何演变，我们仍可拭目以待。