文/谢逸枫

买房最扎心的事情，不是没有首付，是错过了好时机。

买房唯一的风险是观望。

结果就是有首付，也没不起，错过了买房的好时机。

也许，你错过了六次买房的好时机，千万不要遗憾的错过了第七次。

2003年、2008年、2011年、2014年、2016年、2020年，都是买房的好时机。

所谓的买房好时机，即经济底、货币底、政策底、市场底、房企资金底已现，符合前提条件。

值得注意的是一个非常关键的条件，就是当前的房价处于低谷期的爬坡阶段。

种种迹象、信号表明，2022年，史上第七次绝佳买房时机来了。

其一是经济稳增长的提出，宏观经济政策与宏观产业政策转变，投资加码，未来新旧基建、房地产依然是核心的投资渠道。

其二是货币、财税政策放松，自2021年以来已经4次降准，2次降息，投入的流动性大，简单讲就是放水了。而财税的减免力度自2020年以来，一直比较大。

此举，后续有望改善二季度房企的资金面情况，同时释放市场资金的流动性，从而提振市场信心。稳楼市、促消费背后，相信楼市信贷、金融环境更宽松。

其三是国内投资渠道狭窄，股市跌破3000，基市、债市、金市、险市波动大、理财不保底，未来资产配置，重心依然是房地产。

其四是国家振兴房地产，行业作为支柱产业位置重提，是链接57个相关产业、稳GDP与经济大盘、保财政与税收及就业、地方基建发展、还债务的关键。

其五是自2021年9月份开始，超100城松绑楼市。2022年内已有超80城发布了相关政策，仅4月份以来，就有30个城市因城施策，调整房地产政策。

在前述30余城中，至少有14城围绕提高公积金贷款额度或降低首付比例，出台了相关房地产支持政策。另外，河北省、山东省、山西省、湖南省的多个城市在4月份陆续下调房贷利率。

基于成交低迷、库存去化压力较大。各地楼市调控政策坚持“一城一策”“因城施策”，呈现出较为明显的“控一线、稳二线、拉三四线”的特点，且政策灵活性、丰富性进一步提高。

以三四线城市为例，一季度三四线城市商品房成交面积同比下降42.9%。3月三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%，降幅比上月分别扩大0.5%和0.6%。

4月以来，已有丽水、安顺、湖州等10余个三四线城市先后发布政策，以释放居民合理住房需求。未来更多的城市落实“稳楼市”政策，将不断带动城市回暖，刺激市场需求，并提振市场信心。

其六是监测的3月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点，3月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。

其七是一二线部分城市的房价趋势有回暖迹象。3月70城房价有涨有跌，房价环比下降城市数量在减少，而环比上涨的城市数量增加。

新房价格下跌的城市数量从40个下降到38个，上涨的城市数量从27个增加至29个。二手房价格下跌的城市数量从57个下跌到45个，上涨的城市数量从10个涨至21个。

说明部分城市的楼市开始有着回暖的趋势、城市之间的房价分化，一线房价环比上扬。二线房价环比持平、二手房价环比下跌。三线新房、二手房价环比均下跌。

按照涨幅、跌幅来看，一二三线城市均有收窄的迹象，这说明房价已经趋稳的方向走。意味着一二线城市楼市率先回暖，预示着楼市将迎来“触底反弹”，正式见底。

其八是房地产下行影响GDP增速。如果房地产投资从高位回落15%的话，至少会拉低GDP增速1.5个百分点，正如《如何防范房地产市场硬着陆风险》的文章说的。

短期要避免房地产企业出现流动性危机，对策是松绑房贷额度、支持房企借新还旧、对陷入危机的房企发放紧急救助贷款，以及降低利率、扩大基建投资。

其九是部分房地产债反弹，房企美元债回购，释放资金充足的积极信号。多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足、以提振市场信心。

美国高盛集团大举买入中国房地产债券。开始抄底房企债券。央行、银保监、外汇局、中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，房企融资难题将会逐步“解冻”。

其十是用数据证明房地产，房地产及其产业链占GDP的17.24%，房地产占地方财政50%以上、占全国财政30%以上、涉及就业人口2.5到3亿人、住房市值占股债房市值的比例为66.6%、房产占家庭资产的70%以上。

按照城镇化、增量与增量、GDP贡献、投资、土地财政、税收、住房市值、就业、金融、产业链十项指标看，未来30年，房地产依然是经济的支柱产业、主导产业、先锋产业、基础产业。这是房地产产业的属性、市场空间决定的。