文/谢逸枫

基于全国、各地的政策力度、政策空间、实际需求三大维度，当前楼市放松只是“开了个小头”，房地产短期不会见底企稳，市场不会回暖复苏，房价不会大幅度费弹。考虑到房地产的下行压力，全国、各地房地产政策有望进一步实质性松动。

包括降房贷利率、降首付比、调整认房认贷标准、放松限购限售等需求端政策，也包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等供给端政策，还包括适度促进投资需求。一旦政策刺激达到一定的程度下，房地产景气有望二季度触底回升。

目前全国多地实质性放松地产调控，主要为典型的二三四线城市，有典型一二线城市广州、重庆、福州、南宁、合肥。如笔者的判断一样，前期的楼市政策不可能一下就全面放松，会按照市场的变化，逐渐的放开。预计限购限售限贷等需求端政策将在3月份逐渐放松。

2021年9月、2022年稳楼市的政策基调之后，又回到2008年-2009年、2014年-2015年降首付的楼市调控放松、刺激房地产周期。上一轮这么大面积、规模、大范围的降首付、放松调控、刺激房地产周期，最初起源于2008年稳楼市、2014年去库存基调的一波救市，非限购城市率先降首付。

自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到1省17市，分别为郴州、惠州；泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中；驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州。

值得注意的是各地房贷首付下降的类型看：

其一是首套房的房贷“零首付”城市为郴州、惠州。

其二是首套房的商业贷款首付比例下调城市为驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州。

其三是首套房的公积金贷款首付比例下调城市为泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中。

其四是首套房的商业贷款首付30%的城市为驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州。

其五是首套房的公积金贷款首付比例20%的城市为泰安、安徽、合肥、晋中。

其六是二套房的公积金贷款首付比例下调城市为菏泽（40%降至30%）、南宁（40%降到30%）、福州（50%下调至40%）、北海（60%下调至40%）、自贡（取消认房又认贷的规定，首套二套，公积金一律按照首套房执行，下调至20%）。

自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷利率（公积金或商业按揭、首套或二套）下降的城市超过23座，分别为深圳、广州、郑州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州等。

2021年12月至今，全国超过60城市，发布了各种稳定楼市的宽松政策。从取消限价、放松限购限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、降低交易税费、放宽落户限制、人才与农民工购房补贴、提高公积金贷款额度等方面对调控放松，释放出新一轮住房刺激信号。

其一是二套换房的改善需求释放，二套房首付、利率下降，调整认房认贷标准、提高贷款额度、放松限购限售。

其二是首套房的首次需求释放，首套房首付、利率下降，调整认房认贷标准、提高贷款额度、税费减免、财政补贴。

其三是库存释放，供应增加，取消限价。

其四是向市场释放善意，鼓励市民上车买房。

其五是属于一城一策的范畴，符合政策导向。

所有的调控政策中，降低首付、取消限价、放松限购限贷、降低交易税费、是力度非常大的政策放松，此前一些地方局限于房贷利率调整等政策，其对于住房交易数据的刺激其实是不到位的。而首付比例降低、取消限价、放松限购限贷、降低交易税费、是实质性的鼓励楼市、激活市场交易的政策。

本轮楼市政策刺激、调控放松周期的途径，与上轮一样。

其一是菏泽，率先降低首付。菏泽作为三四线城市的代表，成交腰斩、库存上升、房价下降、卖地收入大跌。

其二是非限购的三四线城市，率先放松楼市调控政策，一二线城市后面跟进。

其三是政策放松的力度、范围、规模由小到大。

其四是政策的种类由单一到组合。

其五是市场逐渐见底企稳，房价回升。

预计，后续各地有望进一步实质性松动，包括降房贷利率、降首付比与调整认房认贷标准、放松限购限售、降低交易税费等需求端政策，包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等供给端政策，还包括适度促进投资需求。因此，2022年2季度见底企稳，楼市小阳春将要来了。

上周，笔者参加了几场地方经济与楼市专家视频会议，提出几点建议，望采纳。

其一是不要搏弈了，上面已放，赶紧采取措施行动，避免出现更大的风险。

其二是不要观望了，形势恶化，当下正是救市好时机，避免出现更多的房企爆雷。

其三是首套、二套首付降至20％、30％，加利率优惠。

其四是限价 限签取消，限购限贷限售，二手房指导价放松，考虑三套房贷放开。

其五是人才、农民、大学生购房，财政补贴＋宽落户。

其六是免契税、印花税，减土地增值税、企业所得税。

其七是二手房转让5改2免征，房地产税缓后再试点。

其八是商品房预售条件放松，预售款监管比例放宽。

其九是优化三条红线，房地产贷款集中管理制。

其十是22城宅地出让限制政策放松。

2022年全国房地产市场将呈现“前低后高、先冷后热”趋势，随着住房限制、融资政策的调整、纠偏、放松，以及金融、货币、信贷、额度的松绑、放水，北京、上海、广州、东莞、佛山、苏州、合肥等热点城市的二手房成交已经开始“翘尾”。

我对2022年全国房地产市场的基本认识：

其一是2022年全国房地产市场将呈现“前低后高、先冷后热”趋势。信贷底、政策底和市场底，楼市的拐点是购房的最佳窗口期。

其二是国家鼓励买房，房地产市场信心迅速恢复。几大部门纷纷送出“大礼包”，住建部门定调2022年的充分释放居民住房需求，意味着国家鼓励购房以提振住房消费，今年市场的信心将迅速恢复。

其三是市场、融资未全面复苏回暖前，大中上市房企的债务危机、风险还会持续、蔓延，洗牌会加剧，进入新的竞争格局。

其四是央企、国企、信用好的典型民企成主角，这轮市场周期。限制措施多，土地供应、新增商品住宅供应疲软。

其五是政策转折点到来，执行、传导不到位，维持房地产市场稳定，是政策重中之重。

其六是短期，政策未全面宽松前，房地产市场不会迎来爆发式V型反弹。这轮调控放松和过去不同，市场基本面、政策环境、经济增长大为不同，不要对市场V型反弹有幻想。

其七是房地产市场短期回不到上轮大涨行情周期，地方政府、开发商、机构对此要有清晰认识。

其八是货币进一步宽松，资产价格水涨船高，短期内货币政策宽松还有更大的空间，楼市产生利好。即使房地产税试点文件出台，在几个城市试点，不要对降房价有臆想。

其九是5G、低碳、智能概念、机器人的高科技企业会进入房地产行业，房地产行业迎来新的发展空间。

其十是住房制度、土地制度、金融制度、财税制度的变革，推动探索房地产行业新模式。