文/谢逸枫

3月16日，国家统计部门公布的2023年2月70城房价指数出炉。

总体看，继1月70城房价止跌，2月70城房价经过17个月后重回上涨，实现反弹上涨，正式结束连跌16个月，同比跌幅收窄至1.9%的态势。

70城新建商品住宅房价环比连续下跌16个月（2021年9月-2022年12月）之后，2023年1月首次出现止跌、持平迹象，堪称触底的临界点。

70城房价逆转下跌，到止跌反弹的趋势，释放房价探底结束，触底反弹的积极信号，意味着房价下行周期结束，处于市场调整阶段，处于即将进入新一轮上涨周期。

量决定价、政策决定房价的逻辑清晰化。前2月全国商品房销售面积同比下降3.6%，商品房销售额同比下降0.1%，双双结束了去年全年两位数的大幅下滑区间，且住宅销售额还首次出现同比增长3.5%。

值得注意的是1月、2月房价的止跌上涨，反弹，不排除是季节性、市场结构性、网签滞后性、疫情压制的需求集中爆发、短期政策放松的叠加效果，未来几个月的房价走势非常重要。

目前房价上涨的坚实基础不是很牢固，销售能否保持持续复苏、房价能否保持持续上涨趋势才是关键。全国691个城市，才55个上涨。因此，房价的短期上涨，更多的是政策、外来的作用。

2月70城房价指数透露出四个市场信号：

第一是房价触底反弹。新建商品住宅房价环比连续下跌16个月后首次止跌，2月反弹，延续房价下降通道的探底周期正式结束。

第二是城市分化、一二三线房价全面上涨。2月新建商品住宅房价一线城市率先反弹回升，一二三线城市房价首次集体上涨。

第三是一手房价上涨数量大增，达到55城，二手房价上涨的城市数量为40城。

第四是按照2月70城房价趋势、市场形势看，稳房价政策会加码。

数据证实：中国房价有五个不变的运行规律。

其一是一线城市的房价，涨、跌周期最先开始。

其二是房价上涨容易，下跌更难。

其三是房价上涨周期，比下跌周期更长。

其四是房价上涨的幅度，比下降的幅度大几倍。

其五是政策决定房价走势，压时，跌，救时，涨。

其一是2月一手（新房）房价环比0.3%，17个月后首次上涨。2023年1月70城新建商品住宅房价环比0.0%、2月环比上涨0.3%，呈现涨幅反弹趋势。

这是继2021年9月70城新房价格指数转为负增长以来，70城一手房价环比首次转正，充分体现出楼市正在走出下滑区间，重回上涨通道。

具体城市表现看，2月一手房价环比涨幅前10名分别是广东的湛江上涨1.4%，领涨全国，天津与浙江宁波、山东济南、云南昆明上涨0.9%、遵义0.8%、重庆与成都、桂林0.7%、徐州与郑州、武汉、宜昌0.6%。

按照70城新建商品住宅房价数据显示，截止2022年12月，70城一二手房价环比连续16个月下降，这轮房价下降周期已超过上一轮。

按照房价下降周期的时间看，对比上轮2014年70城房价下降周期，一手房价环比持续下跌12个月，同比持续下跌15个月，说明房价下降的周期为一年到一年3个月。

而这轮2021年70城房价下降周期，一手房价环比下降的周期达到16个月，超过上12个月房价下降周期，多出4个月。房价同比持续下降10个月（截至2023年1月）。

其二是2月一二三线城市一手（新房）房价环比集体上涨，说明70城一二线城市房价上涨基础越来越牢固，三线城市一手房价进入上涨通道，走出低谷。

按照2023年2月70城新建商品住宅房价环比数据显示，呈现一二三线城市一手房价集体上涨的趋势，市场格局为一二三线城市全面上涨。

2月一线城市新房价格环比上涨0.2%，涨幅持平。二线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.3%。三线城市新房价格环比由1月下降0.1%转为上涨0.3%。

其三是2月一手房价同比下降1.9%，1月下降2.3%，跌幅收窄0.4%，连续下跌11个月。2023年1月70城新建商品住宅房价同比下降2.3%，2月同比下降1.9%。

具体城市表现看，2月一手房价同比涨幅前10分别为成都8.6%，领涨全国。其后是杭州6.2、北京4.7%、上海3.9%、合肥3.3%、缴纳2.4%、宁波2.2%、青岛2.1%、南昌1.7%、乌鲁木齐1.5%、海口1.5%、银川1.4%、海口1.2%。

其四是2月一手房价同比上涨，二三线城市房价跌幅收窄。

2023年2月70城新房商品住宅房价同比数据显示，城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产格局为一线城市上涨，二线城市下跌，三线城市下跌。但是跌幅不断的收窄。

2月一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7％，涨幅比上月回落0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7％，降幅比上月均收窄0.4%。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.3％，降幅比上月收窄0.5%。

其五是2月70城二手房价环比上涨0.1%，连续下降18个月后首次上涨。1月70城二手房价环比下降0.3%，2月环比上涨01%，呈现止跌上涨，连续18个月下跌首次上涨。

2月70个城市二手住宅价格指数环比上涨0.1%，同比下跌3.4%。这是在持续下跌18个月的基础上，首次转涨。说明二手房价在走出降温区间，已经出现往上涨的趋势。

具体城市表现看，2月二手房价环比涨幅最高的是上海、无锡、成都，均环比上涨1%。其次是北京、西安、徐州，均环比上涨0.8%。其后是天津、南京、岳阳、温州，均上涨0.6%。

其六是2月二手房价环比比一二线城市上涨，三线城市跌幅持平。

按照2023年2月70城二手房价环比数据显示，一二三线城市房价基本格局，为一二线城市上涨，三线城市跌幅持平。总体看一二线城市触底反涨，三线城市未触底。

2月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7％，涨幅比上月扩大0.3%。二线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.3％转为上涨0.1％。三线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.4％转为持平。

其七是2月二手房价同比下降3.4%，连续下跌13个月。2023年1月70城二手房价同比持续下降3.6%，2月下降3.4%，跌幅收窄0.2%。总体看二手房价同比呈现跌幅收窄，已连续13个月下跌。

具体城市表现看，2月二手房价同比涨幅前10分别为北京4.4%，上海2.5%

其八是1月二手房价同比一城市涨，三四线城市跌幅收窄。

按照2023年2月70城二手住宅房价同比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，未来基本格局，为一线涨，二三线跌，总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

2月一线城市二手住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.1%。二线城市新二手住宅销售价格同比下降2.9%，降幅比上月收窄0.4%。三线二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅比上月收窄0.3%。

其九是2月房价环比上涨城市增多

按照2023年2月一手房商品住宅房价环比上涨数量的数据显示，环比70城房价超过80%的城市处于上涨趋势，达到55个城市。

这意味着近8成城市新房市场重回上涨区间，过半数城市二手房价格开始上扬，这是2021年7月以来房价上涨城市数量最多的一次。

2023年2月一手房价环比下降城市为13个，比1月减少20个，同比下降是为45个，比1月减少3个城市。2023年2月一手房价环比上涨城市为55个，比1月增加19个城市，同比上涨是为14个，比1月减少1个城市。

2023年2月二手房价环比下降城市为30个，比上月减少27个，同比下降城市为63个，比1月减少1个城市。2023年2月二手房价环比上涨城市为40个，比1月增加27个城市，同比上涨7个城市，比上月增加1个城市。